花292万买房后被抵押 律师提醒买二手房三项注意

东南网12月4日讯（海峡导报记者 陈捷/文陶小莫/漫画）购房者花292万元买二手房，但就在网签备案后、产权过户前，房子却被卖方悄悄拿去抵押贷款了。

近日，厦门中院开庭审理了一起特殊的购房纠纷，市民张先生就遭遇了这样的“购房陷阱”，付了巨额购房款，房子却无法过户，购房者该怎么办？

买房：付了200多万，网签后收房

“我都已经付了200多万元给他了，他却还拿房子去抵押！”购房者张先生说，这套房子的成交总价为292万元。

2015年6月9日，购房者张先生与房东吴某及中介签订了《房产买卖协议》，约定吴某将上述房产出售给张先生。根据约定，6月25日前张先生向吴某支付210万元。

随后，三方又签订《补充约定》，约定吴某与张先生于当日签订厦门市网上买卖合同，交房时间为7月20日，过户时间为7月30日前。

同年7月23日，三方签订《房屋交割声明》，确认吴某已于当日将房产交付给张先生使用。

意外：备案后过户前，房子被抵押！

谁也没想到，就在网签备案后、产权过户前，房东吴某竟将房子拿去抵押贷款了。

就在签订《房产买卖协议》近一个月后，2015年7月5日，吴某向阿翔借款并签约，将名下的一处房产抵押给阿翔后借款280万元。7月15日，二人在房产部门办理抵押登记。

获知房子被抵押无法过户后，买受人张先生急了。为此，2016年1月2日，张先生向法院起诉，请求确认其与吴某所签的《房产买卖协议》有效，判令吴某清偿银行贷款，将讼争房产过户至其名下并偿付违约金等。

在这起案件中，法院一审判决认为，双方所签协议有效，吴某清偿尚欠银行的全部贷款并办理解除抵押权登记手续，吴某应在注销抵押权登记后十日内协助张先生办理讼争房产的过户登记。

判决：抵押有效，不还钱可拍卖

然而，就在张先生起诉十多天之后，2016年1月15日，债权人阿翔也向法院起诉，请求判令债务人吴某立即偿还其280万元及利息，并确认阿翔对抵押房产享有优先受偿权。

随后，买受人张先生作为“第三人”加入诉讼，请求判决阿翔与吴某之间设定的抵押无效。

针对第二场官司，一审法院认为，吴某与阿翔之间的房产抵押借款合同有效，因此法院驳回了张先生的诉求，判令吴某向阿翔偿付借款280万元及利息，如吴某不还款，阿翔有权拍卖吴某的抵押房产。

宣判后，张先生上诉。厦门中院二审认为，本案当中，吴某与张先生签订房产买卖协议，该房产虽尚未过户至张先生名下，但张先生已付大部分购房款且实际使用该房。吴某之后将讼争房产抵押向阿翔借款，应认定为无权处分行为。但是，张先生无法证实阿翔与吴某属恶意串通，而且讼争房产担保的借款已实际出借并已办理抵押权登记。根据物权法规定，阿翔已善意取得抵押权。因此，二审驳回上诉，维持原判。“网签不等于取得产权。”法官提醒说，要正确认定买卖二手房网签备案行为的法律性质。据存量房买卖合同网上签约办法及实施细则，二手房买卖合同网签制度是买卖双方将自愿达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，是房产交易监管部门的监管行为，不具有创设物权权利的功能，不同于物权法所规定的预告登记行为，不产生相应物权效力。

专家说法

避免“被抵押”应该怎么做？

网签备案后、产权过户前，如何防止房子被抵押？对此，厦门大学法学院教授黄健雄说，为避免房产交易者对交易风险的错误判断，房地产交易管理部门应相应将网上备案系统与权属登记系统进行整合，做到信息共享，完善制度衔接，以便于交易者及时准确掌握交易相关信息。

在各个备案及登记窗口办理业务流程中，应增设涉及不动产的所有相关业务信息的提示告知工作，向社会公众做好各项业务尤其是网签备案、预告登记二者相关法律后果的相应宣传工作，引导交易者对各项业务，尤其是网签与预告登记二者行为的不同法律效力进行正确识别，让各项申请业务办理者均能知晓其他交易相关信息，作出合理避免交易风险的正确选择，并有效遏制原权属人在登记后对不动产的恶意处分行为。

律师说法

遭遇“被抵押”该如何维权？

厦门资深律师林敏辉认为，最简便的方法是起诉卖方请求解除双方的购房合同，返还已付房款并且要求卖方支付违约金。

其次，如果有证据证明卖方和第三人存在恶意串通的话，购房者可以起诉要求确认抵押无效。

最后，如果抵押确实有效，购房者仍然希望继续履行合同的话，也可以起诉要求卖方继续履行合同，在归还第三人的借款后解除抵押并办理房屋过户手续。但是，这种情况如果卖方在判决后无法归还第三人的款项，购房者存在无法办理过户登记手续的风险。