花292万买房后被抵押 律师提醒买二手房三项注意

判决：抵押有效，不还钱可拍卖

然而，就在张先生起诉十多天之后，2016年1月15日，债权人阿翔也向法院起诉，请求判令债务人吴某立即偿还其280万元及利息，并确认阿翔对抵押房产享有优先受偿权。

随后，买受人张先生作为“第三人”加入诉讼，请求判决阿翔与吴某之间设定的抵押无效。

针对第二场官司，一审法院认为，吴某与阿翔之间的房产抵押借款合同有效，因此法院驳回了张先生的诉求，判令吴某向阿翔偿付借款280万元及利息，如吴某不还款，阿翔有权拍卖吴某的抵押房产。

宣判后，张先生上诉。厦门中院二审认为，本案当中，吴某与张先生签订房产买卖协议，该房产虽尚未过户至张先生名下，但张先生已付大部分购房款且实际使用该房。吴某之后将讼争房产抵押向阿翔借款，应认定为无权处分行为。但是，张先生无法证实阿翔与吴某属恶意串通，而且讼争房产担保的借款已实际出借并已办理抵押权登记。根据物权法规定，阿翔已善意取得抵押权。因此，二审驳回上诉，维持原判。“网签不等于取得产权。”法官提醒说，要正确认定买卖二手房网签备案行为的法律性质。据存量房买卖合同网上签约办法及实施细则，二手房买卖合同网签制度是买卖双方将自愿达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，是房产交易监管部门的监管行为，不具有创设物权权利的功能，不同于物权法所规定的预告登记行为，不产生相应物权效力。

专家说法

避免“被抵押”应该怎么做？

网签备案后、产权过户前，如何防止房子被抵押？对此，厦门大学法学院教授黄健雄说，为避免房产交易者对交易风险的错误判断，房地产交易管理部门应相应将网上备案系统与权属登记系统进行整合，做到信息共享，完善制度衔接，以便于交易者及时准确掌握交易相关信息。

在各个备案及登记窗口办理业务流程中，应增设涉及不动产的所有相关业务信息的提示告知工作，向社会公众做好各项业务尤其是网签备案、预告登记二者相关法律后果的相应宣传工作，引导交易者对各项业务，尤其是网签与预告登记二者行为的不同法律效力进行正确识别，让各项申请业务办理者均能知晓其他交易相关信息，作出合理避免交易风险的正确选择，并有效遏制原权属人在登记后对不动产的恶意处分行为。

律师说法

遭遇“被抵押”该如何维权？

厦门资深律师林敏辉认为，最简便的方法是起诉卖方请求解除双方的购房合同，返还已付房款并且要求卖方支付违约金。

其次，如果有证据证明卖方和第三人存在恶意串通的话，购房者可以起诉要求确认抵押无效。

最后，如果抵押确实有效，购房者仍然希望继续履行合同的话，也可以起诉要求卖方继续履行合同，在归还第三人的借款后解除抵押并办理房屋过户手续。但是，这种情况如果卖方在判决后无法归还第三人的款项，购房者存在无法办理过户登记手续的风险。