厦门：五个物业管理重磅规定 征求意见

【亮点2】

开展全市物业服务企业及项目经理信用综合评价

推行信用评价 实施守信激励失信惩戒

在申请、使用物业专项维修资金过程中弄虚作假，经有权机关确认因物业服务企业主要责任或全部责任发生重大安全事故……未来，发生这些情形的物业服务企业及项目经理，将直接被列入信用“黑名单”，企业甚至将面临禁止参加物业服务项目招投标、承接新项目的处罚。

这是厦门即将推行的《厦门市物业服务企业及项目经理信用综合评价暂行办法》（简称《信用评价办法》）中针对物业服务企业及项目经理相关失信行为作出的规定。

《信用评价办法》规定，物业服务企业和项目经理的信用评价将根据其基本信息、良好信息、不良信息进行综合评定。其中，物业服务企业信用等级划分为A级至E级共5个等级，记分周期为一年；项目经理施行信用评分不评级，信用信息实时动态更新，每一条信用信息自记入之日起生效，按序时长久保存。

据悉，信用评价结果将作为选聘物业服务企业、物业管理示范项目考评、行业各类评优评先活动、日常监管、物业服务项目招投标、行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业信用等级和项目经理信用评分实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。如针对信用等级B级以上的企业将减少日常监督检查频率，在实施财政性资金物业服务项目安排中还将优先考虑，而信用等级为E级的企业则将重点监管，甚至不得参与物业服务项目招投标。而针对信用评分为70分以上的项目经理（基础分为60分），减少对其管理项目的日常检查频率，优先推荐申报行业专家、劳模等各类评优评先；信用评分为40分以下的，则将直接列入行业黑名单，由区物业主管部门对物业服务企业法定代表人进行约谈，责令企业限期整改存在问题，限期更换项目经理。

《信用评价办法》还设立了物业企业及项目经理黑名单制度，明确规定物业企业及项目经理在日常管理中，发生侵害业主合法权益、违反法律法规规定等行为或情形的列入行业黑名单。对被列入黑名单的物业服务企业或项目经理记入不良信用档案，存留期为三年，存留期内禁止在本市企业参加物业服务项目招投标、承接新项目，并由项目所在地物业主管部门向物业服务项目业主大会提交终止物业服务合同、清退该物业服务企业的书面建议。

值得一提的是，物业服务企业及项目经理信用评价体系的建立，还将进一步强化属地监管，《信用评价办法》赋予区物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）在信用评价工作中对物业服务企业及项目经理日常监管的职权，弥补其在日常工作中物业服务企业监管手段缺失等问题。市建设局相关负责人指出，“《信用评价办法》还积极引导党员业主参与小区事务的管理、参加业主委员会委员遴选，鼓励物业企业聘用党员项目经理，鼓励党员项目经理加入小区党支部，真正形成以社区党组织为核心纽带，小区党组织、小区业委会、物业服务企业相互协同，着力解决小区物业管理难题的工作局面”。

【亮点3】

选聘住宅小区物业服务企业 需进行统一电子化公开招投标

从源头杜绝串标围标 规范物业行业竞争机制

一个好的物业服务企业提供优质的物业服务，一定程度上能实现业主的良好居住体验。那么，住宅小区选聘物业企业是什么流程呢？此次市建设局编制的《厦门市住宅小区前期物业管理招投标管理办法》（简称《前期物业招投标办法》）《厦门市住宅小区业主大会物业管理招投标管理办法》（简称《业主大会物业招投标办法》），就分别明确了业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位如何选聘物业服务企业实施物业管理，以及业主大会物业管理招投标的流程，力求从源头上杜绝串标、围标、营私舞弊等乱象，真正促进物业服务企业以实力说话、物业管理招投标市场形成“比质量、比服务”的良性竞争机制。

为了通过技术手段解决招投标活动中弄虚作假、串通投标等问题，《前期物业招投标办法》《业主大会物业招投标办法》均明确规定达到一定规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，招标人应通过统一的公共交易平台以公开招投标的方式开展电子化招投标活动。反之，若住宅规模较小的、投标人少于3个或业主大会决定续聘原物业服务企业的，经物业所在地的区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

同时，《业主大会物业招投标办法》还规定业主大会在进入物业服务企业选聘程序之前，应就是否续聘原物业服务企业、是否委托业主委员会或招投标机构开展物业管理招投标活动以及招标文件的编制进行表决，物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意后，才可进行招投标。

值得一提的是，在招投标过程中，为了避免招标人通过量身定做招标文件，限制排斥潜在投标人，或是评标过程中的串标、营私舞弊，要求招标人应当根据市物业主管部门制订的示范文本，结合物业管理项目的特点和需要，编制物业管理项目的招标公告、招标文件、评标方法和标准。此外，为鼓励物业服务企业“拼服务”而非“比低价”，在招投标评分设置上统一不设价格分。