小区广告的收入谁收了？超过九成小区业主不清楚

　　小区里的灯箱广告占用了公用部分，收入应算公共收益。李巧莉 摄

　　自动售货机入驻小区，要交租金。 李晓辉摄

　　小区里的售水机。李晓辉 摄

　　楼道里的射灯广告。 李晓辉 摄

　　楼道口的视频广告。 林珊 摄

　　射灯打出来的语句有时候很温馨，有时候是纯商业广告。王东城 摄

　　小区公共收益的开支情况，按规定应公示至少10天。

厦门晚报讯（记者 李晓辉 林珊 李巧莉王东城）走进小区，电梯间里有色彩斑斓的广告，绿化带里有醒目的广告牌……既然是商业广告就会有收入，那么小区广告的收入谁收了？连日来，记者走访了岛内外多个小区，超过九成小区业主都说不清这笔费用的去向。

除了广告，另外还有出租停车位等其他收入。如何处理这些公共收益，不同小区的业主有不同的反应，而各小区的分配和使用方式也各不相同。根据我市的相关规定，分配小区公共收益时，作为经营者的物业公司所占比例不能超过三成。但记者在调查中发现，个别小区的物业已明显违规。

厦门市建设与管理局表示，在小区物业管理过程中，如果业主发现物业公司存在侵害业主利益的不诚信经营行为，可以运用法律手段维权，建设局将作为行业主管部门依法介入。

【走访】

楼道里电梯口都有广告

电梯轿厢内三面都挂着广告牌

位于海沧的天湖小区，在1号楼附近设有一个广告灯箱，不仅有LED屏，还有大幅广告内容滚动播放。记者走访中看到，天湖小区各楼道、电梯间都有广告:楼道悬挂着广告牌，电梯口安装了视频广告，电梯轿厢三面墙上都有广告。

“广告越来越多了，特别是带射灯的，非常刺眼。”业主胡先生说，有时候带宝宝出门，射灯不小心照到孩子脸上，吓得他老婆大叫，担心伤到孩子的眼睛。

家住鹭江海景花园的市民黄先生说，半年前物业在电梯口安装了射灯，看到射灯照在地上显示“照亮回家的路”，感觉还挺温馨的。可是没几天，这些温暖的字眼就被各种广告替代了。

“有些小区的广告真的让人烦，特别设计难看甚至粗俗的广告，有没有经过相关部门的审批呢？”市民陈先生说。

业主不满楼道安装射灯

物业接受意见及时主动拆除

“原来电梯口装的射灯，现在拆了。”家住金湖一里的王小姐告诉记者，今年3月她带孩子回家时，看见一楼大厅电梯口安装了射灯，灯筒朝下，在地面打出一个光圈，里面的文字是广告公司的广告。

“灯口朝下，刚好照在小孩子的脸上，我觉得会影响视力，做广告也不能不顾小孩子的健康吧。”她说，不仅她一个人有意见，其他业主也有同样的看法。几天后，小区物业就主动拆了射灯。王小姐说，物业及时反应值得赞许。

记者从该小区物业了解到，小区所有公共广告的收入，都用于小区公共事业，每半年会公示使用情况。

【调查】

50名业主只有4人关注公共收益

如何管理几乎没人说得上来

根据相关规定，小区停车位的租赁费、场地占用费、商家广告以及包括泳池在内的运动场地出租等，所产生的费用都属于小区公共收益，是小区业主共有的财产。不过，拥有这些财主的“主人”，大部分都不知道有这笔钱。

记者随机采访了不同小区的50名业主，其中只有4个人能明确告诉记者，平时有关注到这部分收入，知道这笔钱是按照比例，扣去税收之后由物业和业主分配，归业主的公共收益转入小区的公共维修基金账户。

“缴纳物业费的时候，我会顺便问一下。”业主王先生说，他会根据物业管理处的答复，去了解张贴在公告栏上的公共收益情况，发现这笔钱的数额还不小呢。

家住鹭江海景花园的黄先生说，中秋节物业会组织业主们博饼，还会发购物卡。但这笔开支没有公布，大多数业主也没过问。至于公共收益如何管理和分配，接受采访的业主几乎都说不上来。

公共收益情况每年公示两次

有些业主听说有这笔钱很惊讶

按照要求，小区公共收益及公维金使用情况每年应当公示两次，分别在7月和次年2月。记者走访小区时，想找到有关公共收益的公示并不容易。有业主听说还有这部分收益时，除了惊讶还有不满。

记者调查的几个小区，公共收益部分的地面临时停车收入占了很大的比例。记者在海沧维多利亚小区的物业管理处办事大厅门口，看到了公共收益表，据说已张贴了近半年，但仍很清晰。从表上来看，今年上半年，维多利亚小区的公共收益(税后)达23.3万元，其中临时停车收入占了67.5%。

记者在天湖小区没有找到今年上半年的小区公共收益及公维金收支情况公示。物业管理处出示的2016年上半年小区公共收入分配表中，仅有场地使用费和广告费两大块，税后的金额为14.69万元。据天湖小区物业管理处称，公共收益表及公维金的收支情况表曾在告示栏外层玻璃上张贴了15天以上，后来日晒雨淋，不知所踪。

【规则】

公共收益归全体业主所有

物业管理费不得超30%

陈先生家住在福满山庄小区，他说，这几年中秋节、春节都会收到过节费，以前每次100元，这两年增加到200元。他说，过节费其实是物业管理处和业委会通过程序，把小区公共收益返还给业主。

“钱不多，但还是挺高兴的。”陈先生说，他每个月都按时交物业费，支持小区物业管理工作，也希望物业管理处、业委会能更公开透明，回报业主的信任。

福建英合律师事务所的陈自强律师说，对于小区公共收益归谁所有及如何分配使用等问题，业主、物业服务公司经常会存在争议。

从行业现状来看，小区公共收益主要来自三部分:小区内的广告、停车场收费、租赁的摊位收益。根据《物业管理条例》规定，利用物业共用部分、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

根据《厦门市物业管理若干规定》，这部分经营收益归全体业主所有。在扣除必要的管理费用后，物业应将经营收入存进专项维修资金专户，且管理费用不得超过经营收入的30%。

专项维修金的使用和公共收益的明细，物业应向小区业主公示10日以上。

可见，我市在小区公共收益分配及处置问题上已有较为明确的规定，在与物业公司的交涉过程中，业委会的角色举足轻重。因此，未成立业委会的小区应尽快筹备组建业委会，经业主大会授权，业委会可与物业服务公司就公共经营及收益的支配使用做出约定，并实际监督物业公司履行管理职责。

陈自强律师说，如果发现物业收取的管理费超过了规定的比例，业主可要求物业公司返还，也可以向主管部门(市、区建设局)申诉，责令物业公司改正。

【做法】

福满山庄:逢年过节给业主发“红包”，由业委会负责

厦煌物业服务有限公司福满山庄服务处物业主任魏先生说，2012年开始，每年中秋节、春节前夕，每户业主都会收到100元至200元的“红包”。这笔钱来自小区的公共收益，包括34部电梯、灯箱、大厅的广告所得，路面停车位、公共架空层及游泳池租金。

魏先生说，小区一年的公共收益有40万元左右，小区有1200多户业主，受场地所限无法组织活动，只好发“红包”。物业把公共收益按规定转交给业委会，具体发“红包”则由业委会负责。

福满山庄业委会秘书长王先生说，小区的公共收益都是取之于业主的，也要返利给业主。他说，早年曾采用给业主送油和大米，考虑到不适合所有人，后来就改为发“红包”了。他说，小区有业主1229户，加上店面共1360多户。有些业主不在厦门或者没来领的，这些“红包”就转到公维金了。

天湖小区:鸟箱、自动售货机等，收益七成划入公维金

海沧天湖小区客户服务中心(物业管理处)负责人说，小区的公共收益中，从比例上看来自广告的收益并不多，比例最高的是停车费，之前曾发现有保安私自将临时停车收费的收入占为己有，今年以来进行了规范和查处。

物业管理处表示，小区内的鸟箱、自动售货机(卖鸡蛋)以及广告灯箱等，都是由物业公司统一与商家接洽后，分配到各个小区的，公共收益也由公司统一按照7:3的比例分配，物业占三成，其他的都划入小区的公维金专项账户。

这名负责人说，小区内的售水机和售货机，都配有水表和电表独立核算，不计入小区的公摊费用。机器占用场地的租金，作为公共收益都会按照比例将业主的部分划入小区公维金。将来如果成立业委会，再移交给业委会来决定用途。

鹭江海景花园:

组织业主博饼发购物卡

厦门有朋四方物业管理有限公司(鹭江海景花园管理处)物业主任陈先生说，每年中秋会组织小区近500户业主博饼，每户再发一张100元的购物卡。这部分费用来自小区的广告和公共场所租金等。

陈先生说，今年下半年在电梯口装了射灯后，节假日会投射祝福的话语，平时就投放广告，这部分收益也是经过业委会的程序后，返利给业主了。

鹭江新城:

业委会参与签订广告合同

鹭江新城业委会副主任何先生说，小区的公共收益分配比例中业主占六成，划入公维金专用账户，用于小区平时的维修等花销，也会用于中秋博饼等活动。另外四成则归物业公司所有。

“小区公共收益除了广告费用，还有场地出租费、车库管理费等，一年大概有40万。”何先生说，如果业主有疑问，可以到物业管理处或者业委会询查明细，这些数据都是公开透明的。据物业说，鹭江新城小区和广告方签订合同时，都是三方合同，除了广告公司、物业公司还有业委会。

维多利亚小区:

物业从自己份额中拿1/3组织活动

维多利亚小区物业管理处蒋主任说，每年的7月和次年1月，物业管理处都会公布小区公共收益和公维金收支情况，同时向业委会报备。

按照要求和约定，小区公共收益按照7:3的比例分配，物业保留三成。为了感谢小区业主的支持和肯定，同时也为了活跃小区邻里和谐的氛围，物业管理处打算明年把属于自己的这部分收益再分为三份，其中三分之一作为小区的活动经费。为了鼓励业主缴纳物业费，物业管理处将继续采用交纳物业管理费送抽奖券的做法。