两年以上免征 厦门二手房“营改增”细则敲定

“营改增”个人转让住房适用5%征收率，优惠政策“平移”

厦门税务专家提醒，买房签合同，要搞清房款是否含税

厦门晚报讯（记者 林润）昨天，二手房“营改增”细则敲定了，征收率是5%。虽然看上去和营业税5%的税率一致，但是根据增值税的算法，销售额要扣除含税的部分，所以二手房交易的税负会下降一些。测算发现，一套300万元的房子，原来需要缴纳营业税15万元，“营改增”后只需要缴纳约14.29万元，省下约7100元。

【政策】

购买未满两年的住宅

转让时需要全额征税

财政部与国家税务总局昨日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知明确，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称“营改增”)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件。

文件中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。这个政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

而在2月份财政部、国税总局、住建部给楼市送出的红包中提到:个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

两相对比不难发现，“营改增”后，楼市的政策红包基本没有变化。

【举例】

300万元的房子

可省约7100元

营业税的税率是5%，改为增值税后的征收率是5%。两者看上去是一样的，但厦门大学财政系教师、博士熊巍解读认为，根据增值税原理，增值税的销售额要扣除含税的部分。计算方法是:销售额=含税销售额÷(1+征收率5%)。“因此，‘营改增’后大家要缴纳的税负实际上是下降了。”

她举例说，一套售价300万元(含税、购买不足两年)的房子，最终增值税应纳税额为(300万÷1.05)×0.05≈14.29万元。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为300万×0.05=15万。“营改增”前后相差约7100元。

【提醒】

买房问价需弄清是否含税

熊巍提醒说，“营改增”后，市民在买卖房产时得多一个心眼，“比如，问价时最好明确是不是含税，在签订合同时更要标注清楚”。此外，由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，要谨防不良中介拿增值税炒作，或者价税分离标价。

还有的市民咨询，自己经常听到有人说“营业税附加”，“营改增”后“营业税附加”还存在吗？记者了解到，“营业税附加税”包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等，总体税率大约0.55%，这些税种会不会受“营改增”影响，还需相关文件明确。 (记者林润)

直系亲属赠与可免征

昨日下发的《通知》也明确，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权可免征增值税。

具体来说，家庭财产分割包括下列情形:离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

(记者林润)

验房千万别嫌烦房屋面积要测量

很多购房者在购买新房或者二手房的时候都会嫌麻烦，在房屋交付验房时，只在屋内走一走看一看就算完事，完全没有想到要测量房屋的实际面积。等到装修的时候才发现房屋的面积和合同面积不符，后悔不及。

近日，家住海沧新阳的邓小姐就遇到了这样的问题。此前她购买了一套精修商品房，等到交房后测量发现，实际面积比合同面积少了1.6平方米，并且房屋的门存在高低不平的情况。邓小姐要求商家补差价，并且派工作人员来整改房门。

然而商家表示，只愿意按购买当时的价格补差价，且迟迟没有派人处理。邓小姐向新阳市场监督管理所投诉后，经调解，商家将面积不足部分价款退给邓小姐，并且立即派人上门整改房门。

(记者高金环通讯员王琦)

【政策看点】

●非一线城市“两年”成关键

根据昨天的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

●北上广深分为三种情况

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

【温馨提示】

如何计算“满两年”

二手房交易中“购买2年以上免征增值税”，那么问题来了，如何计算“2年以上”？

记者从12366纳税服务热线了解到，按目前营业税的优惠办法，如果市民转让的是一手住房，以买入时和开发商签订合同且备案的时间计算；如果转让的是二手住房，要看契税完税凭证和产权证上的时间，哪个时间在前就以哪个时间为准。 (记者林润)

【市场反应】

上周二手房成交1640套

刷新两年来单周最高纪录

二手房交易“营改增”细节敲定，业内人士说，此项政策较为温和，对楼市影响不大。

在获悉“营改增”细则落地的消息后，市民胡先生决定“五一”后就去办理过户。此前，他将岛内的两套二手房卖出，换购了同样位于岛内的一套150多平方米二手房，总价600万元。如果“五一”之后过户，根据目前的测算，所交的税费能省下一两万元。“能省多少是多少。”他说，不管怎么说，新政策对他而言，是利好。

刚需一族孙先生则庆幸买的房子满了两年。他说，考虑到新政策对他无影响，已和房东约定本月下旬过户。

“这个政策比较温和。”厦门置强房产总经理余永灿说，目前房价看涨，由于担心房东毁约，多数购房者并不会为了省一点税而拖延过户时间。而从成交数据看，厦门楼市确实“火爆”。根据“厦门网上房地产”公布的数据，上周二手住宅总成交量为1640套，继前一周(3月7日-3月13日)后，再次破2014年来单周最高纪录；一手住宅也呈现上涨态势，全市一手住宅成交822套，连续5周上涨，日均成交117套。

余永灿说，目前一度火热的楼市有所降温，一方面是持续多天的降雨，使得看房者积极性受到影响；另一方面，厦门存量二手房源有限，而想买房的人仍很多。从目前行情来看，再有新的房源出现，估计是按照片区内最高价“挂牌”。 (记者高金环)