首付比例变高了 购房合同能解除吗？厦门法院：需有前提

首付比例变高了 购房合同能解除吗？

法院:需以实质丧失继续履行合同能力为前提

厦门日报讯(记者 谭心怡 通讯员 厦法宣)因购房限贷政策发布，买方提出解除购房合同并要求卖方返还购房定金10万元。受到限贷政策影响就可解除购房合同吗？近日，厦门中院发布一起居间合同纠纷案。

2017年3月24日，廖某、洪某将一套房屋出售给何某，并签订《房产买卖居间协议书》一份，房屋成交价为255万元。协议中约定，何某将向廖某、洪某支付110万元(含定金)。同年4月，何某委托律师向廖某、洪某邮寄律师函，表示受新政影响，能贷款的数额大幅减少，税费也大幅增加，又因房屋还未过户，遂要求解除《房产买卖居间协议书》，并要求廖某、洪某返还定金10万元。由于廖某始终未签收律师函，何某遂诉至法院，要求廖某、洪某共同向自己返还购房定金10万元。

何某向法院表示，受政策影响，其能够贷款的数额大幅度减少，首付比例从原来的35%被调整为50%，贷款额度约145万元变为约100万元。何某必须再筹措45万多元才能保证继续履行协议。何某表示自己是就业困难人员，每月收入不足2000元，无法再筹措45万多元。希望解除《房产买卖居间协议书》，要求廖某、洪某退还自己的10万元定金。

法院经审理，认定根据何某提供的厦门住房贷款政策(最低首付比例)文件，50%首付比例的适用对象为本市有一套住房且有一套房贷记录(房贷已结清)者。若何某确属该适用对象，则其在本市拥有一套住房，与其自称的经济困难无其他渠道筹措更多资金亦不相符。何某未能举证证明其确因限贷政策的实施导致实质丧失继续履行合同的能力，且在讼争合同已明确约定若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何某应以现金方式补足的情况下，何某主张受限贷政策影响，构成不可归责于双方当事人的事由，要求解除合同，法院不予支持。10万元定金不予返还。

律师说法

买卖双方都要做好审核

福建自晖律师事务所林敏辉律师表示，二手房买卖过程中，作为买家，签订房产买卖合同前，最好先审核自身的实际财力情况与贷款能力，防止因贷款额度不足而缺乏履行合同的能力。

作为卖家，在限购限贷期间，不仅仅要审查买家是否具有购房资格，也要审查买家的按揭资格及按揭能力。有没有购房资格，是买卖交易的前提。有没有按揭资格，则是支付尾款的关键。在签订合同的过程中，建议就买家可能出现的违约情形进行比较明确的约定，提高违约金的比例，防止买家在市场价格波动的情况下出现违约行为。