限贷政策可否当退房理由？厦门中院驳回诉求

东南网10月28日讯 (海峡导报记者 陈捷 通讯员 民五/文陶小莫/漫画)“受限贷政策影响”，能不能作为解除购房合同的理由？近日，厦门中院对一位以此为由要求退房的购房人说“不”。

这是一起因限贷引发的退房纠纷，厦门中院最终判决驳回了原告要求解除合同并返还定金的诉求。判决指出，解除合同需要以实质丧失继续履行合同能力为前提，也就是说，只要被限贷一方仍有履行合同的能力，合同就不能解除。

遭遇：买房之后，购房者被限贷了

起诉要求退房的是购房人何先生。据悉，2017年3月24日，何先生与房东廖先生、中介公司签订《房产买卖居间协议书》一份。

当时，双方在协议中约定：廖先生将一套房屋出售给何先生，房屋成交价为255万元。协议签订当天，何先生应支付给廖先生购房定金10万元。交易税费由何先生负担。何先生于2017年3月31日过户当日向廖先生支付110万元（含定金），另外何先生向银行申请商业贷款145万元，由银行直接转至廖先生账户。

此外，双方还约定，如果银行实际放款金额小于贷款申请金额，何先生应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给廖先生。

协议签订当日，何先生向廖先生的委托代理人支付定金10万元。不过，谁也没有想到，协议签订不久后，厦门市就发布了限贷新政。

2017年3月31日，何先生与廖先生都曾到不动产登记中心取号，但最终未能办理过户手续。

随后，何先生委托律师向对方邮寄律师函，表示受限贷新政影响，自己能贷款的数额大幅减少，税费也大幅增加，因此要求解除《房产买卖居间协议书》，并要求廖先生返还定金10万元。但是廖先生并未签收该律师函。

争议：限贷政策，能当退房理由吗？

为此，何先生将卖房人廖先生告上法庭，起诉要求解除合同，并判令廖先生返还购房定金10万元。

何先生说，限贷政策导致《房产买卖居间协议书》失去履行基础，无法履行。因为，协议签订后，厦门市相关部门发布楼市调控新政，要求各商业银行严格贷款审批。受该政策影响，何先生能够贷款的数额大幅度减少，首付比例从原来的35%被调整为50%，贷款额度约145万元变为约100万元。也就是说，何先生必须再筹措45万多元，才能保证继续履行协议。“我每个月收入不足2000元，无法再筹措45万多元。”何先生还说，限贷新政后，贷款成数大幅减少加之房屋本身总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常无法自有如此大笔钱款。何先生认为，自己无法履行合同是因为“不可归责于当事人双方的事由”。根据相关法律规定，限贷政策致使何先生的贷款无法如期获得，导致了《房产买卖居间协议书》履行的障碍，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故《房产买卖居间协议书》应当解除，并退还定金。

但是，卖房人廖先生却认为，限贷政策不能成为解除合同的理由，何先生并非无法履行合同，他完全可以另行筹措45万元资金继续履行合同。

判决：未丧失履约能力，合同不能解除！

近日，厦门中院开庭审理了这起官司，最终判决对原告何先生的退房诉求说“不”。

法院审理后认为，何先生称因受限贷政策影响，导致其首付比例调整，而其经济困难无力筹措更多资金，属于不可归责于双方当事人的事由，合同无法继续履行，应予解除。然而，据法院查明，2010年2月8日，银行曾向何先生发放个人住房贷款13万元，截至2014年2月11日，账户状态为结清。根据何先生提供的厦门住房贷款政策（最低首付比例）文件，50%首付比例的适用对象为本市有一套住房且有一套房贷记录（房贷已结清）者。如果何先生确属该适用对象，则其在本市拥有一套住房，说明其经济并不困难，其自称的“经济困难无其他渠道筹措更多资金”与事实亦不相符。

所以，法院认为，何先生未能举证证明其确实因限贷政策导致实质丧失继续履行合同的能力。而且，在合同已明确约定“若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何先生应以现金方式补足”的情况下，何先生主张受限贷政策影响要求解除合同，法院不予支持。

因此，厦门中院最终判决驳回了何先生的诉求。

相关案例

买房后被限购法院支持退房

签了购房协议后，购房者意外遭限购，房子无法过户，定金能不能退？此前，湖里区法院曾审理一起因限购引发纠纷的案件，最终一审判决支持购房者吴先生的诉求，要求被告卖房人返还定金20万元。

2017年3月16日，原告吴先生与卖家林女士签订一份《房产买卖协议书》，协议约定吴先生向林女士购买位于湖里区一套房产，房产成交价为335万元。协议签订后，吴先生支付给林女士购房定金20万元。

不过，就在他们双方签订协议8天之后，限购政策出台了。巧的是，吴先生就属于新政策的限购对象。因为他是单身，而且他在厦门已有1套房产。

限购新政出台后，因双方无法办理房屋产权过户，吴先生就要求林女士返还定金，不料遭到拒绝。为此，吴先生告上法庭，起诉请求法院判决双方解除合同，并让被告返还定金。

近日，湖里区法院作出一审判决，支持了原告吴先生的诉求，判决解除双方签订的《房产买卖协议书》，并要求被告林女士返还定金20万元。

法官说，本案双方签订协议后，因厦门市实行新的限购政策导致吴先生无法办理房屋所有权变更登记，吴先生已无法继续履行合同，无法实现合同目的。可见，本案属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”的情形，因此，吴先生要求解除合同，返还定金，法院应予支持。

律师说法

“3问”限购限贷

1问：限贷，能当退房理由吗？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：买方受到限贷新政影响，能否解除合同？这要具体情况具体分析，因为不排除有那么一些资金雄厚的人是可以一次性付清全款的，他们不存在因首付比例提高付不起的问题。那么购房者若是以资金不足为由要求退房，就要承担违约责任了。不过，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款的方式付款的，而且买方可以举证证明其确因为首付款的比例提高，导致无履约能力的，那么，买方可以解除合同并要求卖方退回定金。

2问：限购，能退房退定金吗？

林敏辉：根据最高法的司法解释，房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，买方可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。而且，这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。

根据相关法律规定，房屋买卖合同因不可归责于双方当事人的事由所造成，该合同应当终止履行，双方互不承担违约责任。

3问：限购限贷风险，怎么防？

林敏辉：首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区的购房政策等相关信息。其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，如因政策变动导致无法完成购房，合同自动解除之类的内容。还有，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款，在一定程度上就可以防止因限购限贷政策原因导致的纠纷，减少双方可能因政策带来的损失。