委托中介独家卖房却又反悔 法院判处房东支付违约金

律师说法独家委托条款哪些情况无效？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：独家委托格式条款并非总是有效的，在有些情况下会被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

所以，在考量此类条款是否违背缔约自由原则时，居间人需承担举证责任，证明其在签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明。

此外，独家委托条款规定不能违背公平原则。如果独家委托条款属于“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，就属于无效条款。相关案例限购后房子不能过户买方要付中介费吗？

签了认购协议，不管房子有没有过户，都要收中介费？此前，厦门中院曾审理过一起这样的官司，最终判中介败诉。

数年前，郑女士看中了位于思明区天湖路的一套房产。在中介的居间下，郑女士与房东、中介三方签订了一份《房产买卖居间协议书》。协议当中约定，中介费为5万元。

因郑女士不能一次性付款，还需办理银行按揭贷款，因此协议第四条第4款约定，郑女士向银行申请贷款50万元，由中介依据协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。

但是，签订合同后，因郑女士属于限购对象，最终无法取得银行按揭贷款，所购房产也无法办理过户。购房目的无法实现，正当郑女士痛心时，中介又上门找她索要中介费。

郑女士回应说：“房子都不能过户，怎么还要收中介费？”对此，中介却说：“我们促成签订购房协议，就要收取中介费，限购不能过户，是你自己的事。”

为此，双方闹上了法庭。最终，厦门中院作出终审判决，判中介败诉，认定其不能收取中介费。

法官说，本案中，中介事先知道郑女士已经有两套住房，明知她是限购对象，却没有如实告知其不能办理按揭等事项。因此，中介没尽到“如实告知义务”，不能收取中介费。