各路资本涌进长租公寓 32家租赁机构在厦运营

　　快捷酒店被打造成北欧风格的长租公寓。

厦门晚报讯 （记者张海军）早在2010年前后，市面上就出现了面向青年的“服务式公寓”。到了2014年，多家房地产开发商依托自身房源，有意识地试水长租公寓。在厦门，已经有超过32家专业化租赁机构，包括开发商、国企、民营资本都在看好这一领域的市场。

长租公寓市场受关注各路资本看好

“这里的一家快捷酒店怎么不见了？”原本在湖滨北路靠近长青路的地方，有一家开了多年的快捷酒店，不过市民陈先生最近发现原来的快捷酒店变身成为长租公寓了。

公寓的名字叫宿禧，工作人员说，投资人花巨资请来设计师，把公寓打造成北欧风格。高大上的玻璃门禁、考究的室内装修、各种精巧的家具，已经看不出以往快捷酒店的模样。“现在还处在试营业阶段，我们还没做宣传，要来看房先得打电话预约。”工作人员说。记者在网上找到宿禧的微博，目前只有80多个粉丝。

从去年开始，一些连锁品牌开始布局厦门市场，万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、UONE社区、红璞公寓等逐渐进入厦门。此外，包括安居集团、金圆集团等在内的本地国企也有意进军长租公寓市场。

厦门市国土房产局市场管理处调研员张晓介绍，两年前，厦门的专业化租赁机构还不到10家，房屋拥有量不足全市租赁市场的1%，到今年7月，机构总数已经增至32家，而且房屋持有量大幅增加，接近全市租赁住房总量的5%。

他说，蜂拥而至的专业化机构无疑改变了我市住房租赁市场的结构，但从房源性质、结构与位置、住房租赁企业的经营方式等因素分析，机构在市场的占比很难超过三分之一。也就是说，厦门可供挖掘的租赁住房约有120万套(间)，未来机构经营的租赁住房可能在40万间以内。

另外，长租公寓也不是连锁品牌的专利，不少厦门本地“二房东”也开始向长租公寓模式转型。在软件园二期旁边，尽管已有万科泊寓的两栋公寓，但仍然有人租下一栋老旧大楼，整体改造成公寓，打出广告准备经营长租公寓。

市场人群规模很大有房子的也去租

“租赁市场很大，并不是大家通常想到的没有房子的人才去租房。”在厦门举行的由中国银行主办的2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛上，链家研究院院长杨现领说，高收入家庭、改善型，是一个以整租需求为主的群体。他们有房子，可能还不只一套，但还依然要租房。因为教育和工作，都会产生租房需求。这类人群支付能力比较强，这一类需求快速上升，要占到城市约10%的市场。

他说，第二类市场才是以年轻的白领、大学生以及暂时没买房的家庭为主的，可以称为可支付私人租赁市场。链家做过1000份线下的问卷调查。结果显示，大概90%的租房群体年龄在21―35岁之间，80%的租赁人口是外来的流动人口，60%是合租状态，47.6%的租客是以地铁为租房条件。

“还有一类人群是租房的夹心层。这类人暂时没有买房，但是未来一定会买房。”杨现领说，这部分大多已获得城市户口，或者就是城市人口，他们可能已经结婚，虽然暂时买不起房，但是买房对于他来说是刚需。这一类人群大概占了租客的21%，在整个城市家庭里有占10%的比例，所以这一类人的需求也是需要考虑的。

杨现领说，现在不少有开发商背景的企业进入租赁市场，这和经营之前的模式完全不同，原有的模式是以开发为主，强调高周转、高流转、高杠杆。

“可是经营住房租赁行业不一样，房子建出来是服务的开始。经营者将会发现每六个月要换一批租客，还要提供大量琐碎的服务。”他说，这个不是传统开发商能搞定的。开发商做公寓有非常强的资产端优势，也有明显的劣势，他认为，应鼓励现有租赁企业相互合作。

设备坏了可扫码报修 形成精细化运营体系

“很多人说做长租公寓一直在贴钱，不赚钱，其实，未来只要做到精细化运营管理，提升收益，降低成本，就能实现较好的投资回报。”UONE优望社区董事长丘运贤对本报记者说，未来长租公寓实现盈利是有希望的。

他认为，摆在长租公寓面前的第一道槛就是资产的获取，获取资产难，获取好的资产更难。随着政策红利释放和资产激活，工业、商业房产改造公寓的可能性会变大。而进入这一行业的大资金也越来越多，包括产业基金、业主直投、银行资金或者是资产证券化，可以让行业不再为资金而烦恼。“之后，我们对长租公寓最大的期待就是运营管理能力的提升。”

丘运贤说，优望的精细化运营管理从五个模块、十个节点来管控。从最初的物业拓展到产品工程，再到房源销售和运营管理，把整个流程串起来就形成了精细化运营体系。

优望的装修采用装配式施工，只需要一个工种，不需要水电工、泥水工。这样大幅缩短装修时间，原来硬装需要100天，他们可以做到15天完成。他们有自己的设计师，设计理念不仅来源于设计师的灵感，还来自于租客的真实生活。

每一个生活场景下，设计师还会计算“安全系数”。比如，木材板材能否少用一点，高床的踏步能否多5厘米，家具边角可不可以进行柔化处理，水杯和插座的位置会不会起冲突。除了一体化设计，他们还对软装进行标准化管理，从材料源头、出厂使用，产品维护、用户反馈到优化，都由他们进行，形成了一个完整的供应链系统。他们还推出了距离服务、增值服务、物业管理、报修管理、报事响应等服务。房间里任何一个设备坏了，无需电话无需找人，通过手机APP直接扫码就可以实现快速报修。