长租公寓厦门跑马圈地 社交属性获白领青睐

东南网讯 （海峡导报记者余健平）厦门的租房市场，或许应该被重估。据厦门市统计局数据，2016年末厦门市常住人口为392万人，流入人口占五成以上，按一定比例的人口租房算，厦门的租房市场已达百亿级。

如此诱人的“蛋糕”，吸引了万科、龙湖等全国房企巨头的积极参与，还有自由品牌魔方公寓、红璞公寓等和传统二房东改造的青友、盘古公寓，如此炙热的长租公寓，甚至得到国企厦门土地开发总公司的垂青。

尽管有国务院“培育和发展租赁市场”的39号文及住建部《住房租赁和销售管理条例》等政策东风拂面，重资金、重人力、重服务的长租公寓，仍然面临着一些难题，其盈利能力及周期仍备受质疑。

厦门的长租公寓，何去何从？

厦公寓数量破万间

日渐高企的房价，让越来越多都市白领的购房梦想破灭。

一扇门关闭，另一扇窗却在开启：集社交与居住功能于一体的长租公寓在厦门应运而生。

据厦门市统计局数据，2016年末厦门市常住人口为392万人，流入人口占五成以上，按一定比例的人口租房算，厦门的租房市场达百亿级。

这块诱人的蛋糕，无论是实力房企、自有品牌、传统二房东，还是本地国企，都想分一杯羹。短短两年时间，厦门的长租公寓如雨后春笋般集中爆发。据不完全统计，目前厦门的长租公寓已破万间。

比如，万科泊寓在厦门已打造了9个社区，共有3900间房，是目前厦门规模最大的长租公寓品牌。魔方公寓在2016年租下湖滨东路一栋快捷酒店进行改造，推出140多套房源。新景UONE社区、世联红璞公寓也有上千套房源入市。上个月，龙湖冠寓位于湖里高新科技园区的首个项目正式亮相，今年共计开业近2000间。

不仅如此，就连厦门土地开发总公司旗下的地丰创客公寓也于去年跑步入场，加上由二房东改造的如青友公寓、盘古公寓，以及散落在城中村里相对粗糙的类长租公寓产品等，据不完全统计，目前厦门长租公寓品牌多达十几家，市场上的房源已破万间。

社交属性获白领青睐

装修精致时尚，还搭乘着社交属性，自带的健身房、咖啡厅、影音室、中央厨房、洗衣房等公共区域极大满足了都市青年的生活需求，在这样一个物理空间里，实际上已形成了广泛的社交生态圈。在租住的房子里把生活过成诗一般，正在成为现实。

这种集社交与居住功能的长租公寓，一改传统出租屋的种种诟病，入厦以来便迅速受到目标群体的青睐。

“经过市场调查，租房群体主要集中在18-35岁年龄段，他们正是消费升级需求的主力群体，以往这个市场被低估了，可以说，长租公寓发展成全新业态是顺势而为。”万科泊寓厦门总经理吴迪表示，特别是在国内如北京、上海、杭州、武汉、深圳、厦门等重点热门城市，青年租房的需求庞大，并且正在不断更新中。

据悉，厦门万科泊寓各社区在面市三个月内就能基本实现满租，龙湖冠寓刚启动预订，已迅速走红90后市场，魔方公寓、UONE、红璞公寓的出租率也不是问题。可见产品专业程度和服务水准很大程度上决定了出租率的落差。

期待利好政策尽快落地

从国务院下发“培育和发展租赁市场”的39号文，到今年5月住建部公布《住房租赁和销售管理条例》草案来看，政策层面正在加紧推进租售并举的住房制度。

另一则消息是，7月4日晚，上海国土局网挂出了两块“租赁住房用地”出让公告，意味着地块要由开发商100%持有，只租不售。加上近来开发商拿地的自持比例不断攀升，可以预见的是，全国盘活存量房、大兴租房市场时代或已到来。“龙湖的目标是在三年内在厦门推出5万间长租公寓。”龙湖冠寓运营负责人刘健表示，目前长租公寓是集团的重点项目，虽然当前的长租公寓还是租赁改造的轻资产为主，但今后将加大重资产比例，在项目建设初期就融入公寓设计理念，打造完整的长租公寓产业链。

“具体还是跟随厦门的市场需求，万科泊寓不仅想为普通人打造理想的居住空间，我们还希望能积极辅助政府工作，与政府保障性住房形成差异化补充。”不过，吴迪并没有透露公司具体布局计划，他表示，自2013年以来，万科致力于拓展服务城市发展的生态系统，新发展的业务正与传统开发业务并驾齐驱。“长租公寓市场空间很大，一家独大不大可能，早期更多的是打磨产品，做好服务，占有市场，更希望的是政策能尽快明朗，形成行业规范，提高行业门槛，促进行业可持续健康发展。”吴迪坦言，目前长租公寓谈盈利尚早，扩大市场占有率，获得更多客户资源是当前目标，只有走在第一梯队，才有可能成为领航人。

或许，在这场赛道上，当前入局的大型房企，基金机构都在铆足了劲抢夺客户流量，打磨规范化产品，并且静待政策红利尽快落地，一旦形成了头部效应，在政策利好的加持下，才有望迎来几何级的增长。

记者观察

运营长租公寓房企有天然优势

看似诱人的“蛋糕”，让外界对该行业领域充满想象，然而，长租公寓在现实中却面临不少难题，运营商们想要尝到“蛋糕上的奶油”，还需时日。

导报记者了解到，目前各品牌在厦门打造的长租公寓多是以租赁物业进行改造的模式为主，比如废弃的工厂、结业的快捷酒店、商办楼等。从租赁物业盘活存量房源，改造成长租公寓需要批文才能改变物业性质，合规运营成本不低。其次，在主打特色空间、贴心服务和标准化等方面，长租公寓在人力、服务质量上的要求也很高，隐形成本不可小觑。

实际上，若只是简单靠改造存量物业出租很难赚钱。因为要交增值税、房产税、所得税，综合算下来几乎难以覆盖成本。

这一点，在殿前附近做小型长租公寓的余先生深有感触。余先生是传统的二房东，长租公寓在厦门兴起，客户对租房品质的提升让他意识到必须转型。去年，他和两个朋友一起租下了殿前一栋已结业的快捷酒店，租期10年，租金、改造、装修、宣传等，花费在500万元左右，120多套房源，租金大多在1400-2000元之间。但项目入市后，效果却不是很理想，较为粗糙的公共区域对租客并没有太大的吸引力。大半年来，出租率维持在50%左右，目前处于亏损状态。“无论是前期产品打造上，还是后期运营方面，我们花的成本都要高很多。”余先生表示，租赁市场格局正在发生巨变，在实力房企的夹击下，二房东的生存空间将越来越小。“无论在争取物业、改造采购成本，管理专业化、资金等方面，房企都有天然优势，因而也能够打造出更优质的产品，提供更精细化的服务，迅速赢得客户认可。”龙湖冠寓运营负责人刘健坦言。