花巨资买房没过户就被查封 律师提醒买二手房“三个注意”

案例3 买二手豪宅，没过户就被查封

陈先生付了65万元购房款，签了房屋买卖合同，却一直无法过户，为此，他将卖房人告上了法庭。此前，海沧区法院曾审理过这样一起与查封房有关的纠纷。

据购房人陈先生起诉说，前年年初，他经人介绍看上了海沧区的一套海景房，这套房子有200多平方米，产权登记在一手房东老丁名下。

不过，当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》，这份委托书授权赖女士全权处理这套房产。

同年1月22日，陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》，双方约定购房款总价为330万元。协议签订后，陈先生依约支付了购房定金65万元，然而，陈先生在办理房产过户时，才知房产已经被法院查封，无法办理过户。而查封的原因就是这套房产被人用于向银行抵押贷款800多万元。

无奈之下，陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《买卖协议》合法有效，让老丁立即向银行清偿债务，办理解除讼争房产抵押登记手续，并协助办理房产过户。

其实，早在陈先生签订买卖协议之前，这套房子已经埋下隐患。因为陈先生购房时，房子已经处于抵押状态。最终，由于贷款人没钱还款，银行起诉追讨800多万元债务，并采取诉前保全措施查封房产。

法官说法：合同有效，但不能履行

经审理，海沧区法院作出一审判决，认为赖女士作为老丁代理人，以老丁名义签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由老丁承担，所以这份《房产买卖协议》为有效合同。

但即使如此，陈先生还是拿不到房子。因为，债务人未履行偿还债务义务，银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此，陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，法院不予支持。