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花巨资买房没过户就被查封 律师提醒买二手房“三个注意”

2017-12-26 16:19:46陈捷 来源: 东南网  责任编辑: 段马水   我来说两句
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东南网12月26日(海峡导报记者 陈捷 通讯员 厦法宣/文 陶小莫/漫画)陈先生付了65万元购房款,但房子还没过户就被查封;林女士也遭遇了同样的倒霉事,签合同后才知自己买到查封房;刘先生为此状告卖房者,最终获赔46万多元……

购房者花巨资买二手房,签协议后房子却被查封了,该怎么办?记者从厦门中院了解到,最近有不少购房者遇到这样的情况,房子被查封的原因通常是因卖房者欠了钱。

如何避免买到查封房遭受损失?对此,福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说,购买二手房,有三个注意事项,第一步就是要查明所售物业的权属情况。

案例1 买到查封房,获赔46万

去年1月,刘先生与卖房人老张签订了《买卖定金协议书》和《存量房买卖合同》,合同约定,老张将案涉房产出售给刘先生,成交价2771200元。

合同还约定,如果该房屋被查封或限制转让,导致刘先生无法取得房屋所有权的,出售人构成根本违约。出售人应以该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。

但签订协议后不久,刘先生发现,自己购房的房产已经被法院查封了。原来,案涉房产在双方签约前就被外地法院查封。直到刘先生告上法庭时,案涉房产尚未解除查封。

无奈之下,刘先生只好起诉到法院,他请求法院判决解除合同,同时要求被告支付违约金55万多元。

这一案件历经两审。近日,厦门中院作出终审判决,认定卖方构成违约,判决要求卖房者支付违约金46万多元。

法官说法:卖方违约,应当赔偿!

合同约定违约金为总房款的20%,这样的违约赔偿是否过高?对此,法官认为,“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则,本案讼争合同合法有效,一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的,原则上应从其约定,同时应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,作出裁决。

本案当中,因房产被查封,双方签订的买卖合同无法履行,卖方确已构成根本违约,该违约行为导致刘先生丧失购买讼争房产的机会,而讼争房产价值的攀升,即为刘先生履行合同后可以获得的利益,根据合同法相关规定,刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。

不过,因该房产评估价与交易价相差357500元,上浮30%后为464750元,合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失,应调整为464750元。因此,法院最终判决被告支付违约金464750元。

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