花巨资买房没过户就被查封 律师提醒买二手房“三个注意”

东南网12月26日（海峡导报记者 陈捷 通讯员 厦法宣/文　陶小莫/漫画）陈先生付了65万元购房款，但房子还没过户就被查封；林女士也遭遇了同样的倒霉事，签合同后才知自己买到查封房；刘先生为此状告卖房者，最终获赔46万多元……

购房者花巨资买二手房，签协议后房子却被查封了，该怎么办？记者从厦门中院了解到，最近有不少购房者遇到这样的情况，房子被查封的原因通常是因卖房者欠了钱。

如何避免买到查封房遭受损失？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项，第一步就是要查明所售物业的权属情况。

案例1 买到查封房，获赔46万

去年1月，刘先生与卖房人老张签订了《买卖定金协议书》和《存量房买卖合同》，合同约定，老张将案涉房产出售给刘先生，成交价2771200元。

合同还约定，如果该房屋被查封或限制转让，导致刘先生无法取得房屋所有权的，出售人构成根本违约。出售人应以该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。

但签订协议后不久，刘先生发现，自己购房的房产已经被法院查封了。原来，案涉房产在双方签约前就被外地法院查封。直到刘先生告上法庭时，案涉房产尚未解除查封。

无奈之下，刘先生只好起诉到法院，他请求法院判决解除合同，同时要求被告支付违约金55万多元。

这一案件历经两审。近日，厦门中院作出终审判决，认定卖方构成违约，判决要求卖房者支付违约金46万多元。

法官说法：卖方违约，应当赔偿！

合同约定违约金为总房款的20%，这样的违约赔偿是否过高？对此，法官认为，“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，本案讼争合同合法有效，一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的，原则上应从其约定，同时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。

本案当中，因房产被查封，双方签订的买卖合同无法履行，卖方确已构成根本违约，该违约行为导致刘先生丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为刘先生履行合同后可以获得的利益，根据合同法相关规定，刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。

不过，因该房产评估价与交易价相差357500元，上浮30%后为464750元，合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失，应调整为464750元。因此，法院最终判决被告支付违约金464750元。