物业服务不好就能拒交？拒交物业费 业主频频被告

律师说法

物业服务不好，业主如何维权？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：物业服务存在瑕疵，业主能否拒交物业费？根据许多法院判例，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到法院的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。

在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。

现象调查

5种拒交5个误区

昨日，集美法院法官还梳理总结了5种业主拒交物业费的常见情形，并分析了业主常见的认识误区。

1.因房屋质量问题拒交物业费

法官说，物业公司与开发商是两个独立的民事主体，房屋质量问题对应的是业主和开发商之间商品房买卖合同，而物业费对应业主和物业公司之间的物业服务合同，是两个不同的合同关系，二者不能混淆。

物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主应按照合同约定按时履行交纳物业费的义务。而房屋质量问题属于商品房买卖合同的范畴，并非物业公司的责任范围。业主对于房屋质量问题可依据商品房买卖合同的约定，另行与开发商协商或诉讼解决，但无权以此而拒交物业费。

2.对小区环境不满拒交物业费

法官说，业主对社区环境不满意，如施工噪音扰民、道路堵塞、违章搭建等问题，施工扰民、违章搭建等属于相关行政管理部门职责范围，物业公司作为企业不具有执法权，也超出物业服务合同约定的义务范围。

物业公司及时向相关部门报告，即属于履行了应尽的合同义务，业主以此拒绝交纳物业费，自然无法得到支持。

3.人身、财产受损拒交物业费

法官说，对于小区财物被盗、业主人身受到损害等情形，须根据具体情况进行分析，如确因物业公司安保措施不到位，疏于管理，业主可通过协商、诉讼等方式要求物业公司赔偿，但业主无权以失窃为由拒交物业费。

4.物业服务不好拒交物业费

物业服务质量不合格，如保洁、绿化等通常属于一般违约，而非完全不履行，且业主对物业服务的感知带有一定的个人主观因素，因此业主对于物业服务质量的个人判断通常难以被法院采信，业主以此拒交物业费自然无法得到支持。

如果服务质量与收费价格不符，业主可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，也可以依法改聘其他物业管理公司来管理小区。

5.以法不责众为由拒交物业费

法官说，物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主负有缴纳物业费的义务，法律规定公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

部分业主因个别业主拖欠物业费而持观望态度，不愿按时履行缴费义务，不仅不利于小区的管理和维护，由此引发诉讼还须承担违约金并影响个人信用，最终损害自身利益。