投巨额买房后遭遇限购限贷 律师解读典型案例

东南网11月20日讯（海峡导报记者 陈捷/文 陶小莫/漫画）限购对象买二手房，遭遇一房两卖，能否追回房子？限购对象买一手房，付了钱却无法办理产权登记，这种情况下，开发商能不能收回房产？

近日，导报记者采访了解到，因限购限贷引发的官司不少，其中，既有限购对象胜诉成功维权的，也有限购对象败诉承担损失的。限购对象买房，究竟要注意些什么？限购政策出台后，又该如何保护自己的权益？针对这些问题，导报记者请律师针对限购引发的典型案例进行解读。

不幸：买了百万房产，意外遭遇限购

买房之后，限购政策出台，购房者意外遭限购，开发商有权解除合同吗？为此，购房者林先生和开发商闹上法庭。

2013年2月25日，林先生向开发商认购了一套位于厦门市海沧区的房产，并支付预售定金5万元。数天后，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定林先生向开发商购买上述房产，建筑面积115.58平方米，房款共计157万多元。

根据合同约定，签订合同当天，林先生要付清房款总价的30.1%，即47万多元；余款110万元，通过申办20年银行贷款方式支付。

但是，林先生购房之后，限购政策出台了。于是，开发商就以林先生系限购对象，而且逾期支付房款为由，起诉到法院，要求解除合同。

争议：限购政策出台，合同能解除吗？

开发商起诉说，根据限购政策，林先生属于限购对象，双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时，林先生也未依照合同约定的期限支付购房款，所以，开发商享有单方解除权。因此，开发商请求法院判令解除合同。

“合同不能解除！”被告林先生答辩说，他和开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，为有效合同，依法应当受到法律保护。而且，林先生已经于合同签订当日向开发商支付了首付款，同时办理了银行按揭贷款手续，已完全履行了合同义务，在合同履行中不存在任何过错。

判决：没有购房资格，判决解除合同

最终，海沧法院作出一审判决，支持了开发商的诉求，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。

法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，其合同履行的目的系购房者通过买受行为获得讼争房产的物权，而物权的获得是以完成所有权登记为标志的。

本案当中，购房者林先生的户籍所在地不在厦门，且至今未能提交其购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的相关证据。依照现行的限购政策，被告林先生并不具备在厦购房的资格，亦必然无法通过《商品房买卖合同》的履行而获得讼争房产的物权，合同目的无法实现。

因此，原告主张解除其与被告林先生签订的《商品房买卖合同》，法院予以支持。

律师说法

限购无法过户 可以解除合同

买房后被“限购”，能否解除合同？定金能不能退？对此，厦门资深律师林敏辉说，限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，买受人可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持，而且这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。

限购限贷政策属于“不可归责于当事人的原因”，根据最高法的司法解释，这种情况下，买方因此丧失购房资格，合同目的不能实现，买方是可以主张解除合同的。作为卖方，也有权利以此为由主张解除合同。