投巨额买房后遭遇限购限贷 律师解读典型案例

争议：限购政策出台，合同能解除吗？

开发商起诉说，根据限购政策，林先生属于限购对象，双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时，林先生也未依照合同约定的期限支付购房款，所以，开发商享有单方解除权。因此，开发商请求法院判令解除合同。

“合同不能解除！”被告林先生答辩说，他和开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，为有效合同，依法应当受到法律保护。而且，林先生已经于合同签订当日向开发商支付了首付款，同时办理了银行按揭贷款手续，已完全履行了合同义务，在合同履行中不存在任何过错。

判决：没有购房资格，判决解除合同

最终，海沧法院作出一审判决，支持了开发商的诉求，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。

法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，其合同履行的目的系购房者通过买受行为获得讼争房产的物权，而物权的获得是以完成所有权登记为标志的。

本案当中，购房者林先生的户籍所在地不在厦门，且至今未能提交其购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的相关证据。依照现行的限购政策，被告林先生并不具备在厦购房的资格，亦必然无法通过《商品房买卖合同》的履行而获得讼争房产的物权，合同目的无法实现。

因此，原告主张解除其与被告林先生签订的《商品房买卖合同》，法院予以支持。

律师说法

限购无法过户 可以解除合同

买房后被“限购”，能否解除合同？定金能不能退？对此，厦门资深律师林敏辉说，限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，买受人可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持，而且这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。

限购限贷政策属于“不可归责于当事人的原因”，根据最高法的司法解释，这种情况下，买方因此丧失购房资格，合同目的不能实现，买方是可以主张解除合同的。作为卖方，也有权利以此为由主张解除合同。