厦门小区车库频频引发官司 车库缩水业主如何维权?

东南网1月31日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 民五/文 陶小莫/图）他买了车库交付后才发现面积缩水，竟比隔壁车库小了十多平方米；她买车库后到实地一看，才发现车库位置“被漂移”了……

近日，厦门中院受理了多起因车库引发的官司。随着停车库日益稀缺，“停车难”成为众多私家车主的苦恼，由此产生的开发商违约、车库面积缩水、车库乱占公共部分等情况频频发生，法官说，由于车库频频引发官司，目前对车库市场销售乱象的规范管理呼声日盛，亟待以司法之力规范开发商和业主的买卖行为。

案例1

车库“漂移”能移回来吗？

最近，厦门市中级人民法院受理了一起车库位置“漂移”的纠纷案件。原告张女士起诉称，她购买车库的时候，精挑细选了一个单独的“大车库”，车库位置划在两个柱子的中间，旁边还有小空地。当时，张女士一看车库大好停车，立即就签了购买71号车库的买卖合同，并支付了全部款项23.5万元。

当时，双方在合同当中约定，开发商不得擅自改变与该车库有关联的公共部位和设施的使用性质，合同附件还明确标示了71号车库的位置及公共部位。

可是，过了一些时间，张女士接到开发商的交房通知，到实地一看，发现自己购买的车库“被漂移”了。原来，开发商将71号车库地面黄色划线紧邻水泥柱一侧，又擅自在71号车库及旁边的空闲位置上增设了一个车库。

张女士认为，开发商在她的车库旁边又私设车库，这样将给自己今后停车造成不便，于是她为此状告开发商。

厦门中院审理后认为，开发商交付的车库与合同约定的位置明显不符，存在严重偏差，张女士有权拒绝接受。因此，法院最终判开发商败诉，要求开发商交付符合合同约定的车库，而且要按合同附件平面图所标示的车库方位交付。

法官说法

车库移位构成违约

法官认为，张女士与开发商签订的《商品房买卖合同》及其相关附件和补充协议，内容合法有效，各方应严格履行。但是，开发商交付的71号车库的黄线已明显偏向水泥柱的一侧，与合同约定的位置严重偏差、不符。

显而易见，车库“漂移”给买受人张女士停车造成不应有的不便。相反，开发商作为出卖人，却因此添加了一个车库而获利。

因此，法院判决认为，开发商的行为是根本违约，张女士有权予以拒绝接受交房，并要求开发商承担逾期交付的违约责任。

案例2

车库“缩水”能恢复原状？

购买小区车库，交付之后，才发现与图纸不符，而且隔壁车库比自家车库的面积大了近一倍。为此，业主把邻居和开发商一起告上法庭，要求重新划车库。

昨日，导报记者从厦门中院了解到，该院近日作出终审判决，判开发商败诉，支持了业主重划车库的诉求。

数年前，阿俊向开发商购买厦门岛内一高档小区的20号车库。与此同时，开发商也将相邻的21号车库卖给了业主王先生。

有意思的是，这两个相邻车库的价格大不一样，阿俊购买的20号车库售价为18万元，而隔壁车库的售价却高达28万元。

尽管售价相差悬殊，但是这两个车库产权上的建筑面积却是一样的，都是57.24平方米。不过，这两个车库的公摊面积相差就大了，其中，20号车库的套内建筑面积为12.5平方米，公摊面积为45.04平方米。而21号车库套内面积高达45.04平方米，公摊建筑面积却仅有12.5平方米。

车库交付使用后，阿俊才发现，隔壁车库比自家的宽了不少，甚至可以停两辆车。原来，是开发商将分界线“划偏了”，划到了阿俊的车库内。这样划分之后，21号车库更加宽敞，而20号车库却更小了。为此，阿俊将隔壁车库的业主和开发商告上法庭。

近日，厦门中院作出终审判决，要求被告重新划分车库分界线，恢复至两个立柱的中间线。

法官说法

公共部分可以“共享”

法官分析说，根据现场勘查，两车库前方有立柱的，立柱之间的面积，属于公共部分。也就是说，20号和21号车库之间有数十平方米左右的“余地”，理论上属于全体业主共有。由于这块“余地”位置特殊，其他业主的车辆不可能使用，因此，20号和21号车库的业主可共享这块面积，双方都有平等合法使用之权利。

本案当中，开发商擅自将公共部分赠与王先生使用，王先生独占公共面积，二者的行为共同侵害了阿俊合理使用这部分公共面积的权利，构成共同侵权。因此，被告开发商与被告王先生应共同承担排除妨碍之责任。

案例3

签了卖车位意向书 开发商反悔该咋办？

签了卖车位的《意向书》，开发商反悔不卖了，业主该怎么办？近日，思明区一位被拆迁户为此告上法庭，要求开发商赔偿损失。不过，他的诉求最终被厦门中院判决驳回。

原告被拆迁户小林起诉称，数年前他与拆迁人（一家开发商）在拆迁过程中签订一份《意向书》，约定开发商同意小林购买安置房车位一个，具体车位地点“待安置房落成后再给予确定”。小林同意按每个车位10万元向开发商购买，该款项待安置房落成确定具体位置后一次性付清。

去年，小林所在的村组拆迁项目完成后，开发商对外销售车位。小林拿着当时签订的《意向书》找到开发商，要求购买车位。然而，小林却遭到了开发商的拒绝。

于是，小林以开发商拒绝履行《意向书》约定义务为由，起诉到法院，要求解除《意向书》并由开发商赔偿损失。

近日，厦门中院审理认为，小林与开发商签订的《意向书》内容不确定，并非合同，小林要求解除合同并赔偿损失，缺乏法律依据。所以，中院最终判决驳回了小林的诉求。

法官说法

意向书并非合同

“一定要注意，意向书并非合同。”法官指出，商品房买卖预约合同的成立至少应具备两项明确的内容，即标的物的基本情况（包括位置、面积等）及将来依预约签订本约的意思表示。

在而本案中，当事人的《意向书》欠缺具体的标的物。在车位的位置、面积不确定情况下，不属于在法律上确定合同之标的物。而且，更为重要的，讼争《意向书》并没有将来依预约签订本约的意思表示。

所以，法院判决认为，本案双方当事人签订的《意向书》之内容不仅不确定，而且并无在将来一定期限内签订本约的意思表示，不符合预约合同的确定性和期限性特征，不应认定为预约合同。