去年降息红利本月起享受 百万房贷月供可少700元

1月房贷或不降反升 红利2月真正显效

虽然今年起每月房贷可以少还，但不少房奴最近却疑惑了，因为本月月供竟“不降反升”？

对于这个问题，本市某国银行的个贷部负责人分析，出现这个情况主要有两个原因:其一，由于1月月供将进行跨年分段计息，即由2015年12月按旧利率计息和2016年1月新利率计息两部分组成，比如，2015年12月15日至31日，执行调降前利率；2015年1月1日至15日才执行新利率。其二，以等额本息还款为例，除了贷款利息分段计息以外，1月份执行新利率后，银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金，因整体利息减少，故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大，房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。

以陈先生贷款100万元，贷款20年，等额本息还款为例，放款日期2015年3月10日，执行利率5.9%，调息后利息降至4.9%，2016年1月10日还款7114.21元，比2015年12月10日（还款7106.76元）多还7.45元。这是因为，2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元，2016年1月1日至10日共计1324.346元，合计4531.211元，比2015年12月减少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息减少，1月月供才会增加。

不过，到2016年2月10日，其还款额将降至6566.03元，比1月减少548.18元，比2015年12月减少540.73元。

该负责人提醒广大市民，最好留意近段时间银行的短信通知，在月供还款日前多存些钱，避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。

【算账】

贷款年限未超1/3 提前还贷才划算

降息后，不少贷款者盘算着要不要提前还贷。对此，本市某国有银行理财经理分析，市民采用等额本息还款法还贷，如果没有超过贷款年限的1/3，那么提前还款还是比较划算的；如果没有超过整体贷款年限的1/4，可以做一部分提前还款；如果已经超过了三分之一年限，比如贷了15年，已经还了10年以上，就没必要提前还贷了。

此外，之前已申请到房贷打折优惠利率和办理公积金贷款者，理财经理建议，在2015年五次降息的情形下提前还贷未必划算，预计2016年起，申请到房贷打折优惠利率的购房者，其利率将会降至4.165%和3.43%，而对于公积金贷款者来说，2016年的利率将降至3.25%，均已低于目前银行理财产品的年收益率。

该理财经理说，目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平，这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置，其收益可能比需要支付贷款的利息还多，提前还贷就不划算。

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首套房贷利率 不少银行有折扣

记者走访本市多家银行了解到，当前的房贷利率已降至19年来最低，但多数银行并未因此大幅收紧房贷。目前，本市多数银行首套房贷款以基准利率居多，不过，仍有不少银行会根据客户情况提供相应的折扣。例如，在汇丰银行，购买与该行有固定合作楼盘的房贷客户，可最低享受房贷利率8.5折优惠。据融360统计，工行、农行、中行、建行、交行、招商、民生等银行，优质客户或购买个别合作楼盘的房贷客户，最低可享受房贷利率9.5折优惠，即4.66%。（记者 张诗）