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房屋出租超5年或要登记备案 长期租约登记制度调研

2016-03-25 17:05:51 来源: 厦门网  责任编辑: 刘玮   我来说两句
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【名词解释】

买卖不破租赁

即租赁关系存续期间,即使租赁物的所有权让与他人,也不影响租赁关系,租赁物的所有人不能否认原租赁关系,也不能要求承租人返还租赁物。

厦门晚报讯(文/记者 彭菲图/刘东华)市十四届人大五次会议主席团交付审议的50件代表议案最终将如何落实?昨天上午,市十四届人大常委会召开第三十四次会议,经表决,1件议案列入市人大常委会今年的立法调研项目;2件议案列入常委会议程,交市政府办理;剩余的47件议案则转为代表建议,交市政府办理。

据了解,列入人大常委会议程的议案,将在8月由市政府向市人大常委会主任会议报告办理的情况,年底还将向市人大常委会报告议案办理的结果。

【现状】

抵债的房子四成带租约,有些将近20年

债权人以为打赢了官司就能顺利讨债,结果债务人在明知自己的房产会被查封拍卖的情况下,勾结案外人,故意制造长期租约,以“买卖不破租赁”为“挡箭牌”占着房子,有的租约甚至将近20年。这样的案例曾在我市发生。据市中级人民法院统计,2014年8月至2015年8月,共委托拍卖不动产执行案件127件,其中带租约52件,占41%。“买卖不破租赁”本是为了保护承租人的权益,但恶意租约直接损害了债权人的合法权益。

今年1月,市中级人民法院召开执行情况通报会时,也特别提到了“恶意租约”。针对大量涌现的长期租约干扰执行的情况,市中院探索利用司法鉴定鉴别租约真伪,即委托司法鉴定机构鉴定签订合同的时间来判断是否为事后伪造。法官介绍,“恶意租约”有一些特点:租赁期限较长,往往是十年以上;租金一次性支付,比市场价低很多,甚至没有银行转账记录。

【建议】

修改相关条例,建立登记备案制

为此,陈灿煌等10位代表提出了“关于立法建立长期租约登记公示制度的议案”。陈灿煌表示,长期租约真假难辨,目前许多国家和地区的通行做法,是对“买卖不破租赁”规则规定了租赁公示的条件,进行限制。

《厦门经济特区城镇房屋管理条例》第39条规定:“租赁合同签订后,出租人应自签订合同之日起15日内到土地房产管理部门登记备案,领取房屋租赁证”。不过,条例并没有明确如果租赁不做登记要承担哪些法律后果。

因此,陈灿煌等代表建议借鉴上海、天津等地的做法,修正《条例》,增加规定“租赁期限超过5年的租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”,从而建立长期租约的登记公示制度。也就是说,租赁期超过5年又没有登记备案的,不能以此对抗法院的执行。

【审议】

建议很有针对性,可还涉及不少问题

市人大法制委表示,该议案回应了当前法院案件执行工作中的难点问题,不过,还涉及地方立法权限、异地审理、异地执行等方面的问题,包括修改方案的可操作性等,都需要进一步论证研究。

昨日分组审议时,也有常委会组成人员表达了类似的意见:“如果案件在厦门审理,但执行的房产在外地;或者相反,法律该如何适用?另外,登记备案时,怎么判断租赁合同的真实性?谁来判断?”

经表决,市人大常委会决定将该议案列入2016年度的立法调研项目,由相关单位全面研究论证,待时机成熟再启动立法工作。

【相关新闻】

建议发行市民卡

小额支付更便利

李伟平等10位代表提出“关于发行应用市民卡,建设智慧城市,便民惠民的议案”。

目前市民经常一事一卡,身带多卡,不少还是“睡眠卡”。李伟平认为,可在不多办卡的前提下,让市民自主选择一张现有的实名制IC片,如金融IC卡、e通卡等,加载“市民身份证”升级成为一张市民卡,同时具备身份认证和支付两个功能,甚至还可以加载在手机端。

李伟平说,相比于一些大城市,厦门的金融IC卡在公共服务领域应用方面比较落后。他表示,应该搭建市民卡综合服务平台,协调各发卡机构,把各种卡清算交易的技术标准统一起来,加载市民身份信息,实现小额现金电子支付一卡通。

市人大财经委认为,这是一项重要的民生工程,涉及部门广,系统性强,建议市政府成立相关的领导小组,负责协调推进,分步实施。经常委会表决通过,该议案列入常委会议程,交由市政府办理。

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