厦门：房东将房屋卖与他人 “二房东”获赔11万

东南网1月7日讯（海峡导报记者 陈捷 林彬彬 通讯员 海法/文 杨希/漫画）如果出租人要出售房屋，法律赋予承租人“优先购买权”，但是这一权利究竟应该如何行使，你清楚吗？“被限购”的二房东能优先购买吗？近日，海沧法院发布了这样一起案件，让我们来看看，法院是怎么判的。

官司

房东将房屋卖与他人 “二房东”将其告上法庭

此前，邹先生与黄某签订了一份《房屋租赁合同书》，双方在合同中约定：第一，黄某承租邹先生所有的案涉房屋，租赁期限5年，每月租金4100元；第二，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月租金作为违约赔偿金；第三，如果租赁期间邹先生违约，则赔偿金按50000元来算，每年按10000元折算；第四，案涉房屋的租金5年内不递增，黄某拥有转租权。

在租赁期间，2019年2月黄某将案涉房屋转租给赵某。2019年6月邹先生与案外人小陈签订《厦门市存量房屋买卖合同》，签约当日办理不动产登记并缴纳了契税。

对此，二房东黄某认为，此举侵害了自己作为承租人的优先购买权，为此将邹先生告上了法庭。

面对起诉，被告邹先生答辩说，他早在2019年3月就已经通过中介转告黄某要出售案涉房屋。“他是限购对象，又把房子转租出去了，自己没有住在这套房子里，不符合购房条件，双方未能达成买卖协议；在收取购房人定金的前两天，我也再次通过中介告知黄某房屋即将出售，并问其是否要以同等价格进行购买；黄某不同意以同等价格购买。”

判决

侵害优先购买权 房东赔偿11万余元

海沧法院经审理后认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律及司法解释的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

本案邹先生未提供证据证明其出售案涉房屋时在合理期限内通知承租人黄某，侵害人了承租人黄某优先购买权。邹先生也没有证据证明其与黄某交易时，黄某属于限制交易对象，应当承担不利的后果。因此，黄某以其优先购买权受到侵害主张损害赔偿，应予支持。

不久前，海沧法院作出一审判决，要求被告邹先生赔偿黄某经济损失共计11万余元，并返还押金及租金共计1万余元。

一审判决后，被告不服又提起上诉。近日，厦门中院作出二审判决，维持一审原判。

法官说法

同等条件下承租人享有优先购买权

承租人优先购买权是指出租人出卖不动产时，基于租赁合同关系，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。

从权利来源的角度考量，承租人的优先购买权是法定权利，转租并非租赁权的转让，承租人并未退出原有的租赁关系，其租赁权并未消灭。从文义解释和法律解释的整体性看，《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条、第十七条，立法者在用语上明确区分了“承租人”“次承租人”和“第三人”，而且无论是根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，还是根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条关于优先购买权的表述，均为“承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

现实生活中，存在承租方因其暂时无需居住而将租赁房屋经出租方同意后转租以减轻其租金压力，或承租方本就欲当“二房东”将房屋合法转租后赚取租金差价，这些行为均为正常的商业投资行为，也未超出承租人对租赁物使用、收益的范畴，系合法的承租人。承认承租人的优先购买权，将使承租人信赖在其投入较大时间和金钱成本后，将来在租赁不动产的买卖缔约时其具有优先权，推动租赁市场中承租方作中长期发展规划而投入，发挥财产利用的最大效能。