限贷政策可否当退房理由？厦门中院驳回诉求

相关案例

买房后被限购法院支持退房

签了购房协议后，购房者意外遭限购，房子无法过户，定金能不能退？此前，湖里区法院曾审理一起因限购引发纠纷的案件，最终一审判决支持购房者吴先生的诉求，要求被告卖房人返还定金20万元。

2017年3月16日，原告吴先生与卖家林女士签订一份《房产买卖协议书》，协议约定吴先生向林女士购买位于湖里区一套房产，房产成交价为335万元。协议签订后，吴先生支付给林女士购房定金20万元。

不过，就在他们双方签订协议8天之后，限购政策出台了。巧的是，吴先生就属于新政策的限购对象。因为他是单身，而且他在厦门已有1套房产。

限购新政出台后，因双方无法办理房屋产权过户，吴先生就要求林女士返还定金，不料遭到拒绝。为此，吴先生告上法庭，起诉请求法院判决双方解除合同，并让被告返还定金。

近日，湖里区法院作出一审判决，支持了原告吴先生的诉求，判决解除双方签订的《房产买卖协议书》，并要求被告林女士返还定金20万元。

法官说，本案双方签订协议后，因厦门市实行新的限购政策导致吴先生无法办理房屋所有权变更登记，吴先生已无法继续履行合同，无法实现合同目的。可见，本案属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”的情形，因此，吴先生要求解除合同，返还定金，法院应予支持。

律师说法

“3问”限购限贷

1问：限贷，能当退房理由吗？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：买方受到限贷新政影响，能否解除合同？这要具体情况具体分析，因为不排除有那么一些资金雄厚的人是可以一次性付清全款的，他们不存在因首付比例提高付不起的问题。那么购房者若是以资金不足为由要求退房，就要承担违约责任了。不过，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款的方式付款的，而且买方可以举证证明其确因为首付款的比例提高，导致无履约能力的，那么，买方可以解除合同并要求卖方退回定金。

2问：限购，能退房退定金吗？

林敏辉：根据最高法的司法解释，房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，买方可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。而且，这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。

根据相关法律规定，房屋买卖合同因不可归责于双方当事人的事由所造成，该合同应当终止履行，双方互不承担违约责任。

3问：限购限贷风险，怎么防？

林敏辉：首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区的购房政策等相关信息。其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，如因政策变动导致无法完成购房，合同自动解除之类的内容。还有，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款，在一定程度上就可以防止因限购限贷政策原因导致的纠纷，减少双方可能因政策带来的损失。