房价下跌付了定金又反悔不买，要赔300万？

海峡导报讯（记者 陈捷/文钟洪/图）付了定金又反悔不买房了，要按协议约定赔偿300万元吗？签了买卖合同，买方一直不过户，卖方又急着过户才能再买新房，该怎么办？

昨天上午，导报“律师来了”热线火爆，围绕房产买卖纠纷的主题，众多读者争先来电咨询，福建自晖律师事务所主任林敏辉律师和该所陈绿祥律师轮流接听热线，耐心为读者解答问题。

此外，律师团队同时通过微信公众号“厦门说法”接受读者在线咨询。在线咨询更加火爆，不少读者通过微信留言向律师提问。针对这些问题，律师团队也及时作了在线解答。

导报记者发现，因最近房价下跌，不少买方反悔不买了，所以在读者咨询的问题中，问得最多的就是“买房后反悔该怎么赔”的问题。

根据读者反映的各种与购房纠纷有关的问题，导报记者和律师团队从读者咨询中选出有代表性的问题和案例，总结出购房维权“7问”。

付了定金不买，要赔300万？

李先生：我是房东，有一位买家想买我的房子，约定总价将近1000万元。但他交了10万元定金后，不肯按约定付首付款。我们双方在合同上有约定，违约方要支付违约金，违约金按照购房款的30%计算，就是近300万元。请问我可以向他索赔300万元违约金吗？

陈绿祥：你可以向法院提起诉讼，请求法院解除房屋买卖合同，并同时主张对方按照合同的约定赔偿违约金（即购房款的30%）。不过，需要注意的是，如果卖方违约金约定得太高，法院可能会判决作出相应的调整。

房东反悔不卖，购房者咋维权？

张先生：我前年买了一套总价400万元的二手房，合同签订后，我付了30万元定金一直等待过户，但房东在房子涨价很多以后，只愿意双倍返还定金。请问遇到这种情况如何维权？

林敏辉：遭遇卖方反悔，购房者可以向法院提出以下4种请求：一是要求继续履行合同强制过户；二是要求赔偿房价上涨的损失；三是要求承担合同约定的违约金；四是要求双倍返还定金。但是，并非所有的诉求都能得到法院的支持，这需要根据交易的实际情况分析不同的对策。虽然合同有明确约定违约金的金额，但在实践中要求赔偿违约金的诉求，不一定能100%获得法院支持，法院很可能酌情调整违约金的金额。

卖方反悔，会判强制过户吗？

陈先生：我买了一套房产，但后来卖方反悔不卖了，我已经起诉了。我想知道哪些情况下法院会判强制过户，哪些情况会只判赔违约金？

黄健雄：根据《合同法》第107条规定，一方违约的，守约方可以要求违约方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。如果在整个二手房交易流程中，买家没有违约并已经网签，卖家无故违约属于过错方。购买人可以要求继续履行合同（即强制过户），可以通过法院走诉讼程序完成房屋过户。

不过，并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持，有些情况下，不适宜判决强制过户，守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。在房价急剧上涨的时候，容易出现“一房两卖”的情况，房主在与购房者签合同后，网签前又将房子卖给出价更高的购房者，并完成网签过户手续。这种情况下，通常第一位购房者只能得到违约金，并不能强制要求过户。

买到假学区房，能否索赔损失？

李先生：为了孩子上学，我通过中介买了一套“学区房”。购房时我问过中介“这套房是否属于重点小学的学区房？”当时中介业务员明确说“属于”。但签合同以后，我经过询问才得知自己买的只是紧挨学区房西侧的一处房屋，并不属于划片的学区房，我可以要求中介赔差价损失吗？

林敏辉：这要看合同中是否有关于涉案房屋为学区房的约定。如果有，则可以要求中介公司承担违约责任。如果合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，那么主张差价损失就比较难得到支持。不过，中介作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，应该承担一定的赔偿责任。建议以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关情况，还要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定违约责任。

买到查封房，要如何维权？

王先生：我买了一套房子，但是，房子还未过户，就被法院查封了，我该怎么办？

林敏辉：根据相关规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。李先生可以对法院的该查封行为提起执行异议，请求法院作出裁定解除查封并协助自己过户。

购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款。

买方不过户，卖方怎么办？

廖先生：我与张先生签了买卖合同，约定将我名下一套房卖给他，但上个月我准备依约将房子过户给他时，他说现在不能和我去办过户，因为他名下已经有一套房子了，要我等他把那套房子卖出去后，才能办过户。可是，如果他房子一直没卖出去，一直拖着不过户，我也被限购，买不了别的房子，这该怎么办？

林敏辉：这种情况你可以通过两种途径解决：第一种就是你可以通过和对方协商，看是否有可能将房屋过户给符合过户条件的第三人（比如说对方的子女、亲戚等）。第二种途径，因对方的违约行为，导致合同的目的无法实现，根据《合同法》的相关规定，你享有解除权，可通过向对方发出解除房屋买卖合同的通知，来解除双方的房屋买卖合同。

丈夫去世多年，房产如何继承？

吴女士：之前我与我老公购买了一套房子，房子登记在我老公名下。但多年前我老公因意外去世了，我们俩也没有子女，现在我想要把这套房子写在我的名下，我该怎么做呢？

陈绿祥：这套房产属于夫妻共同财产，该房子的50%是属于你的。如果你的丈夫生前未留有遗嘱，则属于他的那部分应按《继承法》的相关规定由第一顺序继承人继承（配偶、子女、父母），即你和他的父母均可以继承属于他的那部分房产。如果你想要整套房产都属于你一人，你可以同公婆协商，让他们自愿放弃该房产的继承权，那样就可以通过遗产继承的方式将房产过户在你的名下。