没有买房资格却签下了购房合同 男子白“送”20万

据海峡导报报道 (记者 陈捷 通讯员 厦法宣/文陶小莫/漫画)限购政策出台后，他没有买房资格却签下了购房合同。这种情况，20万元定金能不能退？近日，厦门市中级人民法院受理了一起因限购对象买房引发的官司。

小刘并非厦门居民，户籍地为江西省抚州市，他从2016年11月才开始在厦门缴纳社会保险。根据当时厦门的住房限购政策规定，对无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。也就是说，小刘属于限购对象。

尽管遭到限购没有买房资格，但小刘还是决定要买房。2017年3月6日，小刘与房东王先生签订了一份《房产买卖合同》，约定王先生将房产以230万元的价格卖给小刘。协议签订当日，小刘向王先生支付了定金20万元。

但是，签订合同不久后，小刘就委托律师函告王先生：其因限购政策影响，无法继续履行双方签订的《房产买卖合同》，建议解除购房合同，由王先生退还全部款项。

不过，王先生只同意解除购房合同，不同意退还购房定金。

为此，小刘起诉至法院，要求王先生返还20万元定金。他起诉认为，因限购导致房产无法过户，购房协议无法继续履行，因此，他有权要求解除合同并返还定金。

王先生却反驳说，小刘在明知自己不具备购房资格的情况下仍签订购房合同，合同无法履行并不属于不可预见的不可抗力情形，小刘不继续履行合同，应当承担相应的违约责任，无权要求返还已经支付的定金。

一审法院审理后认为，双方签订的《房产买卖合同》合法有效。合同签订时，小刘就不具备在厦门市购买建筑面积180平方米及以下商品住房的资格，现小刘不愿继续履行双方签订的《房产买卖合同》，应承担相应的违约责任，小刘无权要求返还20万元购房定金。

一审判决后，小刘不服提起上诉。最终，在厦门中院法官的调解下，双方达成协议，解除购房合同，20万购房定金不予返还。

法官说法

他无权要求返还定金

法官说，本案购房人在签订购房协议前并不具备在厦门购房的资格，这虽然不影响购房协议的效力，但导致协议在后续履行中存在无法办理产权过户的问题。

限购政策在购房协议签订之前就已经出台，不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，因此不能成为当事人免责的事由。对于买房人不具备购房资格的情况，无论其在签订合同的时候是故意隐瞒还是疏于注意，都应当对合同不能继续履行承担相应的违约责任。

关于违约责任，《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因此，小刘无权要求王先生返还20万元购房定金。