签了协议付了定金 买房后遭限购定金能退吗?

据海峡导报报道 （记者 陈捷 实习生 杨康 通讯员 海帆/文陶小莫/漫画）投巨资买房，被限购咋办？买房后遭限购，定金能不能退？购房者“被限购”，能否成为退房理由？

近日，海沧区法院发布了一起因限购引发纠纷的典型案例，购房者李先生因付了定金后被限购，过不了户，卖方又拒退定金。无奈之下，他将卖方告上法庭，要求返还购房定金。

导报记者采访了解到，最近厦门因限购限贷引发的官司不少。限购对象买房，究竟要注意些什么？限购政策出台后，又该如何保护自己的权益？针对这些问题，导报记者请法官和律师就典型案例进行了解读。

遭遇：付了购房定金，他意外遭限购

购房者李先生今年26岁，他购的房产位于海沧区一个小区，面积大约60平方米。

去年8月4日，李先生与张女士签订了《房屋买卖协议》，约定购买张女士位于海沧区的这套房产，成交价为108万元。

当时双方约定，在签订协议当日，李先生向张女士支付10万元购房定金，并在2016年10月25日前，过户当天再支付42万元，余下购房款由李先生向银行贷款。

签订协议当日，李先生依约支付给张女士10万元定金。然而，后来出现了意外情况，导致无法按合同约定过户。

原来，2016年9月5日，厦门市开始执行住房限购政策。限购新政规定，对无法提供购房之日前2年内在厦门市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非厦门市户籍居民家庭，暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。因为李先生不是本市户籍，此前在厦门也未缴纳过社会保险，所以他正好在限购之列，因此丧失了购房资格。

限购政策实施后，李先生找张女士协商解除协议，并要求退还定金。但是，张女士同意解除协议，却拒绝归还10万元购房定金。

最终，双方协商未果，无奈之下，李先生只好将张女士告上法庭。他起诉请求法院判决解除双方签订的《房产买卖协议》，并让被告卖家返还定金。

焦点：购房后被限购，定金能不能退？

10万元定金，究竟该不该退？近日，海沧法院开庭审理了此案。法庭之上，原告和被告双方都坚持自己的主张。

李先生认为，张女士应全额退还10万元定金，因为自己在此事件中的做法并未违约。而厦门市出台的限购条款发生在定金支付之后，自己购房后遭遇限购政策，因而丧失购房资格，导致协议无法继续履行，合同目的无法实现。

李先生还指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。因此，卖家应该退还定金。

但是，卖家张女士却坚持认为，解除协议可以，但是，因李先生不能履行协议构成违约，所以不退还李先生已付定金。

张女士说，李先生只履行了支付定金的义务，而未能履行其他协议所约定的义务，是李先生自己违约。根据双方签的协议约定的“若乙方中途违约，购房定金归甲方所有”，她有权不退还定金。

判决：协议解除，定金应依法归还

最终，海沧法院作出一审判决，判决解除李先生和张女士签订的《房屋买卖协议》，并要求张女士应全额退还李先生所支付的10万元定金。

法院一审认为，依照协议，李先生须支付房款，张女士须交付房产。但是，协议合同所交易物为不动产，而不动产需经登记，才能产生公示及对抗他人的效力，因此被告配合原告办理过户登记手续，原告取得登记在自己名下的房产是房产买卖合同履行的应有之义。

但是，现在原告因政府发布的限购政策，不具备在厦门市购房的资格，且限购政策开始执行时双方尚未到不动产登记中心业务送件，所以讼争房产客观上已不可能登记在原告名下。原告以此不可归责于己方的原因主张合同目的无法实现，要求解除合同，于法有据，法院予以支持。所以，张女士应依法退还全部定金。

相关案例

购房者遭限购开发商有权解约吗？

买房之后，限购政策出台，购房者意外遭限购，开发商有权解除合同吗？此前，海沧法院还受理过一起这样的购房纠纷，购房者林先生为此和开发商闹上法庭。

2013年2月25日，林先生向开发商认购了一套位于海沧区的房产，并支付预售定金5万元。数天后，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定林先生向开发商购买上述房产，建筑面积115.58平方米，房款共计157万多元。

但是，林先生购房之后，限购政策出台了。于是，开发商就以林先生系限购对象，而且逾期支付房款为由，起诉到法院，要求解除合同。

开发商起诉说，根据限购政策，林先生属于限购对象，双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时，林先生也未依照合同约定的期限支付购房款，所以开发商享有单方解除权。因此，开发商请求法院判令解除合同。

最终，海沧法院作出一审判决，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。

法官说法

合同无法履行原告有权解除

法官说，本案当中，购房者林先生的户籍所在地不在厦门，且未能提交其购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的相关证据。依照现行的限购政策，被告林先生并不具备在厦购房的资格，亦必然无法通过《商品房买卖合同》的履行而获得讼争房产的物权，合同目的无法实现。

因此，原告主张解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，法院予以支持。

限购“4问”

1问：买房后被限购，定金能退吗？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：根据最高法的司法解释，房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，买方可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。而且，这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。

2问：买方隐瞒“被限购”，卖方能否索赔？

林敏辉：对于在住房限购政策实施后，一方隐瞒或者虚构相关事实，导致订立的房屋买卖合同违反住房限购政策而无法实际继续履行的，另一方当事人有权请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此造成的损失。

3问：限购后解约，还要付中介费？

林敏辉：首先要积极地和卖方沟通协商，最好能够通过和平协商的方式解除合同。如果不能达成协商，买方可以通过诉讼的方式来解决。

另外，因房地产调控政策出台导致房屋买卖合同无法履行的，中介公司不能以居间行为已经完成为由要求支付中介费。但是，买受人应支付中介公司为居间活动花费的“合理费用”。

4问：限购限贷风险，如何防范？

林敏辉：首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区的购房政策等相关信息。其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，如因政策变动导致无法完成购房，合同自动解除之类的内容。还有，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款，在一定程度上就可以防止因限购限贷政策原因导致的纠纷，减少双方可能因政策带来的损失。