签了协议付了定金 买房后遭限购定金能退吗?

相关案例

购房者遭限购开发商有权解约吗？

买房之后，限购政策出台，购房者意外遭限购，开发商有权解除合同吗？此前，海沧法院还受理过一起这样的购房纠纷，购房者林先生为此和开发商闹上法庭。

2013年2月25日，林先生向开发商认购了一套位于海沧区的房产，并支付预售定金5万元。数天后，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定林先生向开发商购买上述房产，建筑面积115.58平方米，房款共计157万多元。

但是，林先生购房之后，限购政策出台了。于是，开发商就以林先生系限购对象，而且逾期支付房款为由，起诉到法院，要求解除合同。

开发商起诉说，根据限购政策，林先生属于限购对象，双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时，林先生也未依照合同约定的期限支付购房款，所以开发商享有单方解除权。因此，开发商请求法院判令解除合同。

最终，海沧法院作出一审判决，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。

法官说法

合同无法履行原告有权解除

法官说，本案当中，购房者林先生的户籍所在地不在厦门，且未能提交其购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的相关证据。依照现行的限购政策，被告林先生并不具备在厦购房的资格，亦必然无法通过《商品房买卖合同》的履行而获得讼争房产的物权，合同目的无法实现。

因此，原告主张解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，法院予以支持。

限购“4问”

1问：买房后被限购，定金能退吗？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：根据最高法的司法解释，房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，买方可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。而且，这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。

2问：买方隐瞒“被限购”，卖方能否索赔？

林敏辉：对于在住房限购政策实施后，一方隐瞒或者虚构相关事实，导致订立的房屋买卖合同违反住房限购政策而无法实际继续履行的，另一方当事人有权请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此造成的损失。

3问：限购后解约，还要付中介费？

林敏辉：首先要积极地和卖方沟通协商，最好能够通过和平协商的方式解除合同。如果不能达成协商，买方可以通过诉讼的方式来解决。

另外，因房地产调控政策出台导致房屋买卖合同无法履行的，中介公司不能以居间行为已经完成为由要求支付中介费。但是，买受人应支付中介公司为居间活动花费的“合理费用”。

4问：限购限贷风险，如何防范？

林敏辉：首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区的购房政策等相关信息。其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，如因政策变动导致无法完成购房，合同自动解除之类的内容。还有，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款，在一定程度上就可以防止因限购限贷政策原因导致的纠纷，减少双方可能因政策带来的损失。