签了协议付了定金 买房后遭限购定金能退吗?

据海峡导报报道 （记者 陈捷 实习生 杨康 通讯员 海帆/文陶小莫/漫画）投巨资买房，被限购咋办？买房后遭限购，定金能不能退？购房者“被限购”，能否成为退房理由？

近日，海沧区法院发布了一起因限购引发纠纷的典型案例，购房者李先生因付了定金后被限购，过不了户，卖方又拒退定金。无奈之下，他将卖方告上法庭，要求返还购房定金。

导报记者采访了解到，最近厦门因限购限贷引发的官司不少。限购对象买房，究竟要注意些什么？限购政策出台后，又该如何保护自己的权益？针对这些问题，导报记者请法官和律师就典型案例进行了解读。

遭遇：付了购房定金，他意外遭限购

购房者李先生今年26岁，他购的房产位于海沧区一个小区，面积大约60平方米。

去年8月4日，李先生与张女士签订了《房屋买卖协议》，约定购买张女士位于海沧区的这套房产，成交价为108万元。

当时双方约定，在签订协议当日，李先生向张女士支付10万元购房定金，并在2016年10月25日前，过户当天再支付42万元，余下购房款由李先生向银行贷款。

签订协议当日，李先生依约支付给张女士10万元定金。然而，后来出现了意外情况，导致无法按合同约定过户。

原来，2016年9月5日，厦门市开始执行住房限购政策。限购新政规定，对无法提供购房之日前2年内在厦门市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非厦门市户籍居民家庭，暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。因为李先生不是本市户籍，此前在厦门也未缴纳过社会保险，所以他正好在限购之列，因此丧失了购房资格。

限购政策实施后，李先生找张女士协商解除协议，并要求退还定金。但是，张女士同意解除协议，却拒绝归还10万元购房定金。

最终，双方协商未果，无奈之下，李先生只好将张女士告上法庭。他起诉请求法院判决解除双方签订的《房产买卖协议》，并让被告卖家返还定金。

焦点：购房后被限购，定金能不能退？

10万元定金，究竟该不该退？近日，海沧法院开庭审理了此案。法庭之上，原告和被告双方都坚持自己的主张。

李先生认为，张女士应全额退还10万元定金，因为自己在此事件中的做法并未违约。而厦门市出台的限购条款发生在定金支付之后，自己购房后遭遇限购政策，因而丧失购房资格，导致协议无法继续履行，合同目的无法实现。

李先生还指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。因此，卖家应该退还定金。

但是，卖家张女士却坚持认为，解除协议可以，但是，因李先生不能履行协议构成违约，所以不退还李先生已付定金。

张女士说，李先生只履行了支付定金的义务，而未能履行其他协议所约定的义务，是李先生自己违约。根据双方签的协议约定的“若乙方中途违约，购房定金归甲方所有”，她有权不退还定金。

判决：协议解除，定金应依法归还

最终，海沧法院作出一审判决，判决解除李先生和张女士签订的《房屋买卖协议》，并要求张女士应全额退还李先生所支付的10万元定金。

法院一审认为，依照协议，李先生须支付房款，张女士须交付房产。但是，协议合同所交易物为不动产，而不动产需经登记，才能产生公示及对抗他人的效力，因此被告配合原告办理过户登记手续，原告取得登记在自己名下的房产是房产买卖合同履行的应有之义。

但是，现在原告因政府发布的限购政策，不具备在厦门市购房的资格，且限购政策开始执行时双方尚未到不动产登记中心业务送件，所以讼争房产客观上已不可能登记在原告名下。原告以此不可归责于己方的原因主张合同目的无法实现，要求解除合同，于法有据，法院予以支持。所以，张女士应依法退还全部定金。