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跟进租售同权?厦国土局:正在研究试点方案

2017-07-22 10:57:33余健平 来源: 东南网  责任编辑: 文洁   我来说两句
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东南网7月22日讯(海峡导报记者 余健平)7月18日,广州推出“租售同权”政策后,该话题被持续热议。紧接着,昨日住建部等九部委宣布:大中城市要加快发展住房租赁市场,并且将厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

厦门市国土局相关负责人表示,厦门市开展住房租赁试点工作的实施方案正在研究完善。那么,厦门有可能跟进广州,推进“租售同权”政策吗?若果真跟进,又将对厦门楼市产生什么影响?

尽管具体政策尚未出台,但有业者表示,“租售同权”看起来很美,但操作起来困难重重。若真想达到“同权”目的,还需先解决户籍差异、人口与房子挂钩、教育资源不均等问题。至于“租售同权”能否抑制房价过快上涨,同样有待观察。

热点1

租房也能上名校?

厦门早有类似政策 但前提条件要求多多

厦门成为首批开展住房租赁试点单位之后,是否会效仿广州推出“租售同权”政策,是市民关注的一大热点。

对于广州发布的“租售同权”政策,有人解读为:租房也可上名校。其实细读可以发现,该政策是建立在“符合条件”的基础之上的。

具体要求包括:具有广州本市户籍的适龄儿童、少年,人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生,符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。此外,承租人要符合本地无房、租房有备案两个条件。在此情况下,广州教育部门有责任为这三类承租者子女安排义务教育学校,且可以是政府补贴的民办学校。

简单说,符合上述条件的租房者子女在广州都会有书读,但不保证一定上片区学校,而是统筹安排。

其实,厦门早就有类似政策了。目前厦门实行的政策为:户籍人口中,只要父母是无房户,住的是公租房,符合两一致的,片区学校一般会接收,如果接收不了,统筹到其它公办学校。或者只要学位允许,即使是集体户、挂靠户,片区也会接收;如果接收不了,再统筹到其它公办学校。适龄儿童的父亲和母亲确系无房产,父亲(母亲)租住片区房屋的,所租住的房屋应为家庭唯一居住地,适龄儿童及其父亲(母亲)还应在片区实际居住一年以上,并持有合法有效的房屋租赁手续。

显然,想要靠租房上名校不大容易,因为优秀的教育资源相当稀缺,学区房源有限,学位也有限。而且还要是厦门本市户籍,非本市户籍仍要参加积分入学。

“厦门户籍的,多数已拥有房子,相比非厦门户籍人员,已经赢在了起跑线上。非本市户籍靠积分入学,需要时间,和自有房子的自然无法在同一起跑线上竞争。”厦门房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强表示,优秀的教育资源很稀缺,想要靠“租售同权”改变现状,实际上很难。“除非先解决户籍问题,否则,租房的人依然不能解决孩子教育问题。”

厦门均和评估董事长王崎也认为,“租售同权”看起来很美,但操作起来困难重重。除去自有学区房的家庭使用掉的学位名额,留给租房人的学位本来就少得可怜,那些不是厦门户籍的,想靠积分入学太难,等到积够分数,恐怕孩子也长大了。

热点2

将拉低厦门房价?

有助催热租房市场 但学区房会更受追捧

优质教育资源稀缺,学区房价格一路高涨,也带动了热点城市的房价水平。那么,如果厦门果真实行“租售同权”政策,是否会造成学区房降价,以及众人盼望的“房价迎来拐点”呢?

“在拥有优秀教育资源的城市推行‘租售同权’,意味着原本就已稀缺的学位,将面临政策带来的更大需求,最后可能要靠抽签入学,这也不是个好办法。”王崎认为,若在厦门推行“租售同权”,会让学区房更加热门,租金也会随之上涨。“一旦它的回报率高了,也就表明它的投资价值在提升。所以,盼望‘租售同权’能拉低学区房价格,并不现实。”

另外,若真的推行该政策,是否会造成买房预期下降,导致房价下跌呢?“理论上是会有一定影响,但这和具体细则关系很大。”王崎举例,租房者的流动性较大,受房东买卖房子等因素影响,很多家庭并不会在同一间屋子租很多年,那么,若是靠积分入学,随着住址变动,积分或许也会受影响。具体的政策不同,租房人迁徙的自由度也会受到影响。但根本原因仍是因为房子捆绑了很多福利,不仅拥有简单的居住功能,当房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑,大家宁可高位接盘,也不选择租房。

而傅强认为,大城市房价高企,不是所有人都买得起房子,能推行“租售同权”,会降低部分城市人的购房热情,有利于稳定房价,且能够盘活存量房源,发挥出租赁价值。同时,也能起到去化商办楼的效果,商办楼在租赁市场上的回报会相应提高。另外,“租售同权”还能增强人口流动性,吸引人才进入城市,提升城市活力。

对此说法,王崎的看法有所不同。王崎认为,若厦门跟进“租售同权”,有助于带热租房市场,但未必会导致商办楼改变性质进入租赁市场。“商办楼地价低,位置好,如果改造后变为具有住宅属性的房产来出租,对纯住宅开发商来说不公平。其次,商办楼的水电物业费较高,如果改变性质后仍维持同一个价格,对拥有出租房的居民来说,也不公平。”

在吸引人才方面,王崎表示,要解决人才房的教育资源问题,才能让人才愿意留下来,安居乐业。“所以问题又回到了原点,想要真的实现‘租售同权’,还是要从改善教育资源入手。”

王崎建议,可以将优秀的师资连锁化,比如,多所中学共享资源,或者改变优秀师资集中化的现状,以及将各校老师分配到好的学校进行深造、互相取经学习。

后市猜想

租房用地供应增加 长租公寓成热点

尽管厦门的具体实施方案还未出台,但业内人士对厦门即将出台的政策也做出了大胆的预测。

“估计在接下来的厦门土地拍卖中,租赁住房用地的比例将大大增加,在拍卖中‘竞自持率’也将成为一大趋势,从而大大增加租赁住房的供应量。”相关业者预测。

在这方面,上海起到了示范作用。7月7日,上海推出了浦东和嘉定的两幅土地,规定只租不售。此外,北京、深圳等一线城市也已先后出台加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行力度均超越以往,显示出了各地推行“租购并举”的决心。

在业内人士看来,“租购并举”显然比“租售同权”靠谱得多,而且通过发展住房租赁市场,也将对稳定房价起到一定作用。据厦门市统计局数据,2016年末厦门常住人口为392万人,流入人口占五成以上,按一定比例的人口租房算,厦门的租房市场已达百亿级。

其实,已有不少企业提前布局。据不完全统计,目前中国长租公寓品牌超500家,包括万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等知名房企都已涉足这一市场。在厦门,万科泊寓、龙湖冠寓、中行信托投资的魔方公寓都在布局长租公寓市场,就连厦门市土地开发总公司旗下的地丰,也在去年打造了地丰公寓。“龙湖的目标是在三年内在厦门推出5万间长租公寓。”龙湖冠寓运营负责人刘健透露。

地丰公寓品牌也已提前在长租公寓专业化管理上做了充足准备。“未来我们想做的事,不仅是为在厦的外来人提供舒适的租赁房,还要为行业做管理服务输出。”地丰公寓负责人邓永敏表示。“长租公寓市场空间很大,一家独大不大可能,早期更多的是打磨产品,做好服务。我们还希望能积极辅助政府工作,与政府保障性住房形成差异化补充。”万科泊寓厦门总经理吴迪说。

 

 

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