跟进租售同权？厦国土局：正在研究试点方案

东南网7月22日讯（海峡导报记者 余健平）7月18日，广州推出“租售同权”政策后，该话题被持续热议。紧接着，昨日住建部等九部委宣布：大中城市要加快发展住房租赁市场，并且将厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

厦门市国土局相关负责人表示，厦门市开展住房租赁试点工作的实施方案正在研究完善。那么，厦门有可能跟进广州，推进“租售同权”政策吗？若果真跟进，又将对厦门楼市产生什么影响？

尽管具体政策尚未出台，但有业者表示，“租售同权”看起来很美，但操作起来困难重重。若真想达到“同权”目的，还需先解决户籍差异、人口与房子挂钩、教育资源不均等问题。至于“租售同权”能否抑制房价过快上涨，同样有待观察。

热点1

租房也能上名校？

厦门早有类似政策 但前提条件要求多多

厦门成为首批开展住房租赁试点单位之后，是否会效仿广州推出“租售同权”政策，是市民关注的一大热点。

对于广州发布的“租售同权”政策，有人解读为：租房也可上名校。其实细读可以发现，该政策是建立在“符合条件”的基础之上的。

具体要求包括：具有广州本市户籍的适龄儿童、少年，人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生，符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。此外，承租人要符合本地无房、租房有备案两个条件。在此情况下，广州教育部门有责任为这三类承租者子女安排义务教育学校，且可以是政府补贴的民办学校。

简单说，符合上述条件的租房者子女在广州都会有书读，但不保证一定上片区学校，而是统筹安排。

其实，厦门早就有类似政策了。目前厦门实行的政策为：户籍人口中，只要父母是无房户，住的是公租房，符合两一致的，片区学校一般会接收，如果接收不了，统筹到其它公办学校。或者只要学位允许，即使是集体户、挂靠户，片区也会接收；如果接收不了，再统筹到其它公办学校。适龄儿童的父亲和母亲确系无房产，父亲（母亲）租住片区房屋的，所租住的房屋应为家庭唯一居住地，适龄儿童及其父亲（母亲）还应在片区实际居住一年以上，并持有合法有效的房屋租赁手续。

显然，想要靠租房上名校不大容易，因为优秀的教育资源相当稀缺，学区房源有限，学位也有限。而且还要是厦门本市户籍，非本市户籍仍要参加积分入学。

“厦门户籍的，多数已拥有房子，相比非厦门户籍人员，已经赢在了起跑线上。非本市户籍靠积分入学，需要时间，和自有房子的自然无法在同一起跑线上竞争。”厦门房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强表示，优秀的教育资源很稀缺，想要靠“租售同权”改变现状，实际上很难。“除非先解决户籍问题，否则，租房的人依然不能解决孩子教育问题。”

厦门均和评估董事长王崎也认为，“租售同权”看起来很美，但操作起来困难重重。除去自有学区房的家庭使用掉的学位名额，留给租房人的学位本来就少得可怜，那些不是厦门户籍的，想靠积分入学太难，等到积够分数，恐怕孩子也长大了。

热点2

将拉低厦门房价？

有助催热租房市场 但学区房会更受追捧

优质教育资源稀缺，学区房价格一路高涨，也带动了热点城市的房价水平。那么，如果厦门果真实行“租售同权”政策，是否会造成学区房降价，以及众人盼望的“房价迎来拐点”呢？

“在拥有优秀教育资源的城市推行‘租售同权’，意味着原本就已稀缺的学位，将面临政策带来的更大需求，最后可能要靠抽签入学，这也不是个好办法。”王崎认为，若在厦门推行“租售同权”，会让学区房更加热门，租金也会随之上涨。“一旦它的回报率高了，也就表明它的投资价值在提升。所以，盼望‘租售同权’能拉低学区房价格，并不现实。”

另外，若真的推行该政策，是否会造成买房预期下降，导致房价下跌呢？“理论上是会有一定影响，但这和具体细则关系很大。”王崎举例，租房者的流动性较大，受房东买卖房子等因素影响，很多家庭并不会在同一间屋子租很多年，那么，若是靠积分入学，随着住址变动，积分或许也会受影响。具体的政策不同，租房人迁徙的自由度也会受到影响。但根本原因仍是因为房子捆绑了很多福利，不仅拥有简单的居住功能，当房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑，大家宁可高位接盘，也不选择租房。

而傅强认为，大城市房价高企，不是所有人都买得起房子，能推行“租售同权”，会降低部分城市人的购房热情，有利于稳定房价，且能够盘活存量房源，发挥出租赁价值。同时，也能起到去化商办楼的效果，商办楼在租赁市场上的回报会相应提高。另外，“租售同权”还能增强人口流动性，吸引人才进入城市，提升城市活力。

对此说法，王崎的看法有所不同。王崎认为，若厦门跟进“租售同权”，有助于带热租房市场，但未必会导致商办楼改变性质进入租赁市场。“商办楼地价低，位置好，如果改造后变为具有住宅属性的房产来出租，对纯住宅开发商来说不公平。其次，商办楼的水电物业费较高，如果改变性质后仍维持同一个价格，对拥有出租房的居民来说，也不公平。”

在吸引人才方面，王崎表示，要解决人才房的教育资源问题，才能让人才愿意留下来，安居乐业。“所以问题又回到了原点，想要真的实现‘租售同权’，还是要从改善教育资源入手。”

王崎建议，可以将优秀的师资连锁化，比如，多所中学共享资源，或者改变优秀师资集中化的现状，以及将各校老师分配到好的学校进行深造、互相取经学习。

后市猜想

租房用地供应增加 长租公寓成热点

尽管厦门的具体实施方案还未出台，但业内人士对厦门即将出台的政策也做出了大胆的预测。

“估计在接下来的厦门土地拍卖中，租赁住房用地的比例将大大增加，在拍卖中‘竞自持率’也将成为一大趋势，从而大大增加租赁住房的供应量。”相关业者预测。

在这方面，上海起到了示范作用。7月7日，上海推出了浦东和嘉定的两幅土地，规定只租不售。此外，北京、深圳等一线城市也已先后出台加快租赁住房发展的相关政策，且政策的强度、执行力度均超越以往，显示出了各地推行“租购并举”的决心。

在业内人士看来，“租购并举”显然比“租售同权”靠谱得多，而且通过发展住房租赁市场，也将对稳定房价起到一定作用。据厦门市统计局数据，2016年末厦门常住人口为392万人，流入人口占五成以上，按一定比例的人口租房算，厦门的租房市场已达百亿级。

其实，已有不少企业提前布局。据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，包括万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等知名房企都已涉足这一市场。在厦门，万科泊寓、龙湖冠寓、中行信托投资的魔方公寓都在布局长租公寓市场，就连厦门市土地开发总公司旗下的地丰，也在去年打造了地丰公寓。“龙湖的目标是在三年内在厦门推出5万间长租公寓。”龙湖冠寓运营负责人刘健透露。

地丰公寓品牌也已提前在长租公寓专业化管理上做了充足准备。“未来我们想做的事，不仅是为在厦的外来人提供舒适的租赁房，还要为行业做管理服务输出。”地丰公寓负责人邓永敏表示。“长租公寓市场空间很大，一家独大不大可能，早期更多的是打磨产品，做好服务。我们还希望能积极辅助政府工作，与政府保障性住房形成差异化补充。”万科泊寓厦门总经理吴迪说。