厦门21日起未取得房产证的房屋不得公证委托出售

东南网3月22日讯(海峡导报记者 余健平 陈捷)想要通过公证委托出售房屋规避限购政策进行“炒房”？接下来，这歪主意在厦门行不通了。

为共同遏制投机性“炒房”行为，促进厦门房地产市场的健康发展，3月21日，厦门市公证协会通知全市各公证机构，从即日起不予办理未取得房产证的房屋出售、抵押等委托事项的公证。

根据通知，下一步，全市各公证机构对未取得房产证的房产在办理委托公证时，委托权限不得包括出售、抵押等内容（按揭除外），但委托近亲属（含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）不在此限。

遏制投机性“炒房”行为

接下来，全市各公证机构在受理涉及房产委托公证的过程中，在遵循便民、利民、惠民的理念基础上，也会根据包括《中华人民共和国公证法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《公证程序规则》在内的一系列法律法规规章，严格把控受理、审查、审批、出证等环节，特别是对有无房产证的委托人委托权限进行区别，对委托人与受托人之间有无信赖关系进行重点审查，对委托人和受托人所承担的风险进行充分提示，进一步规范房产委托公证业务的办理。

据介绍，作为民法所规定的与法定代理相并列的代理方式，委托是一种较为常见的行为手段，委托人通过授权受托人代为办理委托事项的方式，极大地解决了因为某些原因无法亲自行为的问题。委托公证则是公证机构根据自然人、法人或其他组织的申请，依法证明其授权他人以自己名义实施法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。

市公证协会相关负责人表示，目前，房地产市场上出现了个别人利用委托公证进行投机“炒房”的现象，已经引起厦门市公证协会的高度重视。下一步，市公证协会将进一步加强涉房委托公证业务办理的指导和监督。

昨日下午，导报记者采访了厦门市公证处一级公证员李锦明。李锦明特别提醒，委托代理中受托人所从事的行为视为委托人的行为，法律责任要由委托人来承担。买方取得委托公证书，并不能保障交易的安全，在产权过户登记前，委托人随时可以撤销委托书。委托本是主要基于人身信任关系等因素而由委托代理人代为行使一系列事项，但现被市场异化理解成一种权利证书，放大了它的作用，实质上它仍仅是一种委托行为而已。公证机构对前来办理委托公证的当事人会明确告知其委托行为的法律后果等事宜。对未取得产权证的当事人，公证机构依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，限制办理涉及转让的委托公证，属于行业的自我规范，不涉及当事人的权利义务。

对取得产权证之前的房产事项的委托，比如管理、出租、领取产权证等，是依法可以办理公证的，不受影响。

对炒房客发出一记强烈警告

“可以肯定的是，这次厦门市公证协会下发的通知，是对炒房客发出一记强烈的警告。”蓝火置业副总经理钟国发表示，在厦门的楼市调控政策中，涉及公证领域，这还是史上第一次，很明确就是针对“炒房”现象，通知里的第一条指出，全市各公证处，将积极配合做好数据分析排查，这意味着，相关部门正在紧盯炒房客的一举一动，炒房客如再兴风作浪，势必将迎来更猛烈的打击。

钟国发表示，本次通知，对次新房交易还是有一定杀伤力的。据导报记者了解，按照正常情况，期房在交房后半年才能办出产权证，没有产权证不能委托交易这一条，就将炒次新房的一部分人限制住了。“但这项规定，是否能抑制当前厦门火热的二手房交易，还有待一段时间观察。”钟国发说，毕竟，那些通过公证交易没有产权证房子的数据算是“潜在水下”，不知道有多少，公布的二手房交易数据都是有产权的房子，也可以说，本次规定，对已有产权的二手房交易并没什么影响，不过这也传播了一个信号，政府要管控市场的投机行为，至于厦门会不会出更严厉的调控政策，还要看市场接下来的走向。

“年后厦门二手房交易持续走热，有炒房客恶意搅乱市场，造成市民对楼市的恐慌心理，这个通知的出台，投机者在次新房领域就没有文章可做了。”房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强直言，通知的第二条，就是专门打击那些想要一手更名的炒房客。

委托公证“炒房”存安全隐患

当前，社会上出现部分炒房人，通过办理委托公证，取得了办理房屋过户手续的自主权，暂时不办理过户手续，规避限购政策，进行炒房。

意思就是，在买卖双方签订房屋买卖合同后，不办理房屋产权过户，而是到公证处办理房屋全权委托公证，买方可凭此公证书将房屋过户到自己名下或其他人名下，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

也就是说，在房屋全权委托公证模式下，炒房客们完全不用担心被“限”，只需公证即可拥有房子。

但这种模式存在较大的安全隐患，由委托公证引起的法律纠纷也屡见不鲜。对此，厦门一法官提醒房屋买卖双方，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。

“公证交易房产，两方都要承担巨大风险。”法官说，一方面，如果二手卖家违约，一手卖家作为“被代理人”要承担违约责任。

因为，根据相关法律规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即一手卖家应对二手卖家的行为承担相应的法律后果。

而另一方面，二手卖家也要承担很大风险，因为，一手卖家也可能一房两卖。一旦一手卖家一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空，那么二手卖家就要承担“连带责任”。也就是说，二手卖家需要和一手卖家共同承担被骗者的损失。

案例

委托公证出售 遭遇“一房两卖”

市民何先生通过公证买的房，却被原房主“悄悄”卖了。

2011年底，何先生打算卖掉海沧的一处房产，经过房产中介，何先生与一姓黄的女买家签订了《房产买卖协议书》，成交总价为120万元，不久后，何先生就收到了4万元定金和55万元购房款。

钱到账后，何先生立即去银行办理解押，但是到了银行，何先生却发现自己的房子竟早就被过户给了一个姓郑的人。

原来，何先生这个房子是2009年他从徐某手中买的，当时徐某到公证处公证了一份《委托书》，《委托书》约定，何先生有权代办房产出售手续。但让何先生没想到的是，自己还没有来得及行动，房子就已经“二易其主”了。

因为交不出房子，何先生被黄女士告上了法庭。近日，厦门中院作出终审判决，要求一手卖家徐某向黄女士退还购房款59万元及合同违约金4万元。但是，判决也要求，何先生要对一手卖家的巨额退赔承担“连带保证责任”。

也就是说，如果一手卖家当“老赖”，不还钱或者没钱还，何先生作为二手卖家，就要退赔63万元给黄女士。

卖方撤销公证 双方共担损失

如果卖方撤销委托公证，那买卖双方则要共同承担损失。

2011年，颜小姐通过中介，欲购买刘女士一套面积约36.54平方米的住宅，约定房屋成交价为43万元。

签协议当天，颜小姐向刘女士支付购房定金近9万元，很快又把剩余的购房款补齐。收到购房款后，刘女士就到厦门市鹭江公证处公证了一份《委托书》给颜小姐，授权颜小姐代为办理该房屋的出租、出售、房屋过户等手续。

两个月后，颜小姐将自己刚买到的房子以54万元的高价转手。刘女士听说后，怀疑自己遇到了炒房客，就到公证处办理了一份《终止委托声明》，要求终止颜小姐对该房屋的代理权。同时，刘女士还在公证处公证了一份《通知》，要求颜小姐8月17日前去办理过户手续。

但是，颜小姐本来只想转卖，并不愿意过户，于是双方因此发生争议，并闹到了法庭。

法官认为，刘女士单方终止委托公证的行为属于违约，应返还双倍定金（168000元）和全部购房款（336000元）。不过，颜小姐也不能将房子转卖赚钱了，因为，法官判决要求她将住宅及室内装修等，原样返还给刘女士。