厦门住宅市场火热同时 写字楼市场"遇冷"空置率高

海西晨报讯(记者 李珊)去年下半年至今，厦门楼市持续火热，住宅市场一度呈现量价齐升状态。与此同时，厦门写字楼市场却完全一幅波澜不惊的景象，这与一片红火的住宅市场形成了鲜明的对比。什么原因导致写字楼市场的表现平平？面对这一局面，写字楼项目又将何去何从？记者就这两点进行了观点梳理。

现状办公、住宅冷热不均

今年的住宅市场状态良好，克而瑞数据统计显示，今年1月至5月，厦门住宅成交套数共13191套，同比去年同时段8542套上涨了54%，部分项目甚至已经几近完成全年销售量。此外，经过几轮市场冲刷后，目前厦门成交均价为24475元/平方米，而去年同时段均价为19384元/平方米。

而写字楼市场则表现不同。传统意义上而言，写字楼包括纯粹办公用途写字楼和商住合一的两用型写字楼，即商住写字楼，如SOHO、LOFT等。相对而言，2016年，商住型项目销售状况较纯办公写字楼稍好，克尔瑞数据显示，今年1-5月，厦门SOHO成交3013套，成交面积169736平方米，成交均价20457元/平方米，一改去年不愠不火的局面。

相比之下，纯粹办公用途的商办型写字楼则相对平稳。据克而瑞数据统计，今年1-5月，厦门写字楼成交497套，成交面积133310平方米，成交均价15426元/平方米。与此同时，相关数据显示，截至2016年1季度，厦门优质甲级写字楼存量47万平方米，截至年末预估将新增91.5万平方米，而厦门优质甲级写字楼空置率为14.0%，较去年4季度上升2个百分点，较去年同期下降2.8个百分点。除成交情况外，纯办公写字楼的租金市场表现也不算优秀，鹭江道、观音山、两岸金融中心等写字楼租金水平比去年持平或略微下降，整体呈现平稳态势。

原因受宏观经济及个体情况影响

成交表现差异为何如此之大？究其原因，业内普遍认为，宏观经济环境和项目个体状况是主要成因。

“写字楼市场的走势与宏观经济走势是一致的。”戴德梁行厦门公司总经理潘育敏在接受媒体采访时曾表示。而根据该公司统计，近两年来，厦门写字楼的入驻企业以第三产业企业为主。在2015年入驻甲级写字楼的企业中，金融类企业占比高达65%。到了2016年，受国内互联网金融行业洗牌和国际贸易局势恶化影响，一些片区的写字楼空置率出现较大幅度的上升。

此外，除了经济大环境，投资写字楼还要考量交通、配套、品质等因素。

厦门城市年轮营销事业部区域总监黄韶斌也曾表示，写字楼市场状况与实体经济环境关联，他说：“通常情况而言，固定资产投资的拉动作用很大，企业数量的减少造成了厦门写字楼的供过于求。另外，厦门在规划写字楼布局时，没有建立完善的商业配套，这也影响了写字楼的销售。”

记者从多个写字楼的置业顾问处获悉，虽然近期客户到访量有所上升，但仍旧多持观望态度。

措施向复合型商业模式转变

尽管厦门写字楼市场面临着库存量大、去化周期长等问题，但并不意味着没有市场机遇。改变传统、单一的办公模式，不断探索复合型商业模式，满足多样化的需求，成为行业内转型升级的主要方向。

4月9日，位于厦门岛内两岸金融中心核心区的万科中心正式启动。作为万科在厦门岛内的写字楼首作，该项目就在商业模式上有所创新。据了解，万科中心将整合政企双重资源，利用全局视野构建的资源平台，将自身定位于与城市发展战略融为一体的两岸金融中心的排头兵角色。项目将从“单一办公”向“复合社区”转变，通过整合企业服务平台、人才公寓、万U引力创业基地，辅助商业配套，实现多维服务。正如项目相关负责人在接受媒体采访时表示，“虽然如履薄冰，但仍有机会。转型升级，是厦门写字楼的发展契机。要做到以人为本，真正为入驻者提供人性化服务。比如毛大庆优客工场的联合办公模式，非常值得学习。”

海西金融广场负责人叶谋源也表示:“不断提升服务水平，满足企业的需求，我们正寻找会计事务所、律师事务所等入驻，就是为了方便企业办理事务。”

【一周数据】

上周推盘节奏持续放缓 各区域成交量小幅回落

适逢端午小长假，上周(6月6日-6月12日)厦门商品住宅成交量小幅回落，成交以库存房源为主；而成交均价受岛内成交占比的大幅提升而明显上涨，近3.5万元/平方米，为近15周第二峰值。

上周，厦门楼市依然无商品项目入市，推盘节奏持续放缓，各楼盘主要抓住端午节点开展各类营销蓄客活动。进入6月，厦门楼市整体表现平平，在无新房源入市的情况下，成交上行乏力。截至本周，全市商品住宅成交量不足9万平方米，预计下半个月将会有一些楼盘入市，如联发橄榄墅、海尔华玺等，届时或有望助力成交。

在成交量上，各区域涨跌各半，湖里区在建发央玺助力下涨幅最大，环比上涨138.1%，跃居区域成交量排行榜冠军，同安区和海沧区分居第二、第三。

在面积段上，本周120-144平方米面积段蝉联各面积段成交套数排行榜冠军。各面积段成交量基本呈现下跌趋势，其中90-100平方米面积段跌幅最大，环比下跌59.0%；而60-80平方米面积段涨幅最大，为24.8%；各面积段成交均价基本呈现上涨趋势，涨幅最大的为120-144平方米面积段，环比上涨67.6%，跌幅最大的为90-100平方米面积段，环比下跌13.7%。

在成交排行榜前十项目中，集美区占3席，同安区和湖里区各占2席，其余区域各占1席。(数据来源：CRIC)