营业税征收年限放宽 房产新政或升温厦门楼市

海西中心城市区位环境优势，让厦门房地产市场始终走在国内前列。

随着2月19日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发通知，调整房地产交易环节契税与营业税政策出台，至此，厦门公积金贷款、首套房二套房首付比例以及契税、营业税等影响房地产市场成交的关键环节新政全部出台到位，这一系列新政密集出台的首周已初步显现带旺厦门楼市迹象，节后，一手房上周成交平稳，而二手市场则在带看率、成交签单率方面表现活跃。

来自中原地产的研究报告认为，对于三四线城市而言，国内今年出台的公租房免征房产税新政或许对去库存有更大的拉动作用，当前买不起商品房又租不起商品房的中低收入群体对公租房需求量较高，市场可操作空间较大，实际去库存作用或强于降首付。当然，对于二线城市的龙头厦门而言，并没有那么大的去库存压力，从这次新政的实际调整看，厦门的首套房首付比例果然像此前预测的那样,并没有一步到位执行央行和银监会的最低放宽标准20%，而实行首套房首付比例从此前的30%调整为25%，二套房40%的标准，从市场的反应看，未来改变厦门改善型住宅市场的结果似已成必然。

契税营业税调整

改善型住房率先受益

就在业界还在热衷讨论厦门首套房政策首付调整的次日，三部委19日发文调整契税营业税，自2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，而在过往，是否征收营业税的关口时限是5年。

目前厦门活跃的刚需二手房正常标准两房90平方米左右市场价200万元左右，3房一百多平方米300万元左右，契税调整后，90平方米以内房源契税节省4万元，90平方米以上节省3万元。

业内人士分析认为，从首套房看，和过往相比，享受契税优惠的住房扩大到了过往界定的豪宅领域，以前享受对象只限定在单套面积144平方米以下且容积率在1.0以上的房型，而新政策执行后，只要是“家庭唯一住房”，就可以享受1.5%的优惠税率，主要的变化就是144平方米以上契税从3%降到1.5%。

而对于购买二套房，变化就更明显了，老政策只要是二套房一率执行3%契税，新政后，90平方米以下降到1%，90-144平方米、144平方米以上都降到2%，很显然，这对于购买改善型住宅群体是重大利好。

福建万众财富集团副总赖鹏羽在接受记者采访时表示，这些新政对于提升市场活跃度、扩大交易量，帮助改善型住宅群体提振坚定购房信心将带来直接的影响，从该集团鼎原地产和金海岸地产合并的短短一段时间看，门店服务客户的力度加大，万众贷产品受到不少客户的欢迎，在新政后这样的辅助金融产品将更好地带动二手房的交易量尤其是改善型住宅稳步提升。

禹向地产的营销经理郑先生表示，从过往的经验看，年底前后是传统的淡季，一直到三四月份才会迎来所谓的金三银四的旺季，但今年的情况变化明显，去年12月底至今，其门店交易火爆异常，公司几个业务骨干年前相继成交五六套二手房，其龙山片区总店一个月业绩达到20多万，在节后恢复上班后带看率明显提升，这在往年是不多见的，尤其是新政出台的这短短几天，询问契税政策的客人很多。

郑先生认为，另一个值得关注的是营业税，营业税优惠门槛这次也降低了，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。从政策调整看，或许营业税的杀伤力度更大，毕竟营业税5.55的税率较高，过往不满5年都要交营业税，而现在调整到2年，这对于很多购房人群诱惑颇大。

首付门槛降低

但厦门仍未一步到位

春节前，央行和银监会出台了房地产新政，在非限购城市首套房首付比例最低可至20%，二套房首付比例最低可放宽至30%。

2月5日，厦门市市场利率定价自律机制第一次会议，表决通过厦门市商业银行机构落实房地产调整政策意见：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，最低首付款比例由之前的50%调整为40%；其他房贷政策保持不变。

很显然，厦门房贷新政并没有一步到位到最低20%，而是执行首套房首付比例25%，二套房首付调整为40%，全部公积金贷款买房，首套房首付比例可低至20%。对此，业内人士分析认为，这等于预留一手空间，万一新政没有预期的效果，还有进一步调整的筹码。

从厦门市国土资源与房产管理局统计的最新数字显示，新政的这一周，厦门住宅共成交93套，成交面积1.2万平方米，成交金额2.8亿元，均价23377元/平方米。其中岛内成交21套，0.39万平方米，成交金额1.3亿元，均价34688元/平方米；岛外成交72套，0.85万平方米，成交金额1.5亿元，均价17722元/平方米，与年前相对低迷的市场表现看，市场平稳有较明显的回暖迹象。

厦门房地产联合网根据过往的历史数据做了一个有意思的统计，笼统地测算，2015年厦门住宅成交套总价均值高达242万元，厦门房地产联合网就此金额测算了一个大概数字，新政后厦门首套房首付直降12.1万元，二套房下降24.2万元，这对于不少大学刚毕业或刚工作的年轻人来讲，确实降低了置业厦门的门槛。

而在首套房贷利率优惠方面，目前厦门多数银行均有利率优惠，建设银行、民生银行、浦发银行首套房利率可在基准利率基础上最多再打9.5折，邮储银行首套房利率可在基准利率基础上最多再打9.1折，也进一步降低了新置业人群的成本压力。

异地公积金厦门可贷款

鹭岛楼市再加热

中原地产最新的一份调查报告显示，随着营业税免征年限的调整，不少本待字闺中的房源蓄势待发提前入市，或进一步带动二手房市场火热交易。

厦门中原地产研究中心认为，目前二手市场相对一手市场较为火热，契税营业税调整，再加上国内大环境总体20%首付再现，宽松加码的政策环境，将助推打响了楼市回暖第一枪。

另一个值得关注的是，厦门市住房公积金管理中心节前就发布通知，自今年2月1日起开办住房公积金异地贷款，只要户籍和房产均在厦门，异地缴存住房公积金的本市户籍职工或其配偶，在本市购买自住住房，可向市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，在首付款比例、贷款额度、利率和最长期限等贷款政策方面，与本市住房公积金缴存职工一样，如果市民全部用公积金贷款买房的话，首套房首付比例可能可以低至20%。

厦门市房地产中介行业协会王崎副会长表示，随着福建省房地产去库存方案出台，厦门目前市场的大平层产品在税收调整情况下可望迎来新一波成交行情，从目前情况下看，开发企业都在整合各种营销方案备战新形势下的房地产市场。

记者了解到，在全省房地产去库存方案出台前，厦门业内动态频繁，目前海沧H2015G02地块已公布项目效果图，该项目拟建成3栋写字楼，一座大型商业综合体。海尔集团或将在海沧建设“云街项目”，即以云服务为线上交互平台，以街体验为线下运营模式的城市智慧生活中心。

而老楼盘华尔顿1275项目准备在2月底加推4#楼项目，为二梯三户，共82套房源，户型为157-180㎡三房，精装标准为5000元/㎡，预计售价会在45000-48000元/㎡，目前已开始预约。国贸天悦项目预计于3月份推出2-3#新品，户型为49㎡1房、106-124㎡3房，共计214套，目前已启动认筹。保利叁仟栋98-105㎡高赠大复式公馆春节后推出2#楼，户型为98-104㎡复式，106-107㎡平层3房，共计251套，精装3000元/㎡。

密集出台的房地产系列新政，无疑将搅热厦门一二手房地产市场。