厦门拆迁户未摇号就“预售”安置房存在三大风险

东南网12月23日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 海法宣/文 邓若胥/漫画）还没参加摇号，未签拆迁补偿协议，拆迁户就急于委托中介“预售”安置房，结果引发一场官司。

近日，中介刘女士以拆迁户吴先生违约为由，将他告上法庭。中介起诉称，吴先生签了《房屋购买意向书》后，因房价上涨想反悔不卖，就在摇号时故意不选择意向书确定的三处房产，造成其“可得利益损失”。

近日，厦门市中级人民法院对该案作出二审判决，驳回了中介的全部诉求。

还没摇号 就“预售”安置房

吴先生是海沧区人，他家的房屋即将拆迁，按规定他可以分到多套安置房。去年1月，在安置房还未摇号确定的情况下，吴先生想将部分预期的安置房出售变现，就与房产中介刘女士签订了《授权委托书》。

双方约定，吴先生授权刘女士出售位于海沧区某花园的房产，楼层、户型任刘女士的客户挑选，实收价为5200元每平方米，售出价格多出部分归刘女士。出售时间以吴先生与政府签订拆迁协议当日止。

签约后，刘女士很快找到三位买主，三人分别与刘女士、吴先生签订了三方《房屋购买意向书》，三位买主要求购买安置房小区内朝向较好的房产，并选定了具体的门牌号，协议时效为一个半月内。

之后，刘女士收取了三人意向金各2万元。

房价大涨 拆迁户拒延期

这三份购房协议到期后，吴先生仍未收到摇号和签拆迁补偿协议的通知。所以，房子无法成交。刘女士无奈之下，只好退还了三位购房人的意向金。但是，她仍想延长《房屋购买意向书》约定的期限。

岂料，不到两个月，海沧区的房价大涨，因此，吴先生拒绝再延期。而且，吴先生拒绝再出售安置房。

同年5月，吴先生以户主名义与拆迁公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，分到的安置房中未包含之前三方协议中所指的房产。

最终，刘女士介绍的三位买方没能买到房子。刘女士认为，吴先生可以选《房屋购买意向书》中所约定的房产而故意不选，造成其中介费损失及房产差价损失。

为此，近日，刘女士将吴先生告上法庭，索赔16万多元的“可得利益损失”。

吴先生答辩称，在委托书签订时，他对房产不但未持有合法的权属证书，也未实际占有房产，可见授权标的不明确，授权内容不合法。而依据《授权委托书》签订的《房屋购买意向书》已因过期而失效。目前，各方也已经协商退约完毕予以解除。

法院判决

驳回中介诉求

近日，海沧区法院一审认为，吴先生与刘女士签订的《授权委托书》合法有效，但《房屋购买意向书》约定了终止期限，吴先生在签订拆迁协议之前，该意向书因期限届满而效力终止。刘女士依据效力已终止的《房屋购买意向书》要求吴先生承担违约责任没有事实和法律依据。

因此，法院判决驳回了刘女士的诉求。刘女士不服一审判决，又提起上诉。最终，厦门中院终审判决维持原判。

法官说法

买安置房，小心三风险

本案承办法官在接受导报记者采访时指出，安置房进入房地产市场流转，虽受到法律认可，但由于此类房源的特殊性，在流转税费、条件等方面均有别于商品房的特别规定，安置房在尚未摇号及签署拆迁补偿协议之前即进行预售，则存在更多的变数。

其中主要有三大风险。首先，安置房系家庭共有财产，仅与拆迁户主签署安置房买卖协议，可能会为日后交易埋下纠纷隐患。

其次，拆迁补偿协议的签署及安置房的摇号确定可能“旷日持久”，在房价波动较大的地域和时间，会增加违约风险。

第三，通过摇号确定的安置房，与安置户的数量对比关系的变化有关，有可能随机选择，也可能先选先得，均会影响安置房的确定。