蹩脚合同埋隐患房子难收回 “房东”两次讨房却遭驳回

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发生租赁纠纷的房屋。

厦门晚报讯（文/图 记者 彭菲）2010年的一张租赁合同上，租期约定到政府拆迁为止。4年间，曾先生位于曾厝垵仓里社的房子经过租户的装修，已经不再是当初的样子了。而他与租户的纠纷也从来没有间断过。近日，经过两级法院的审理，曾先生的诉求被驳回。

矛盾

起源

一张合同埋隐患

房子出租难收回

位于曾厝垵仓里社52号的房子是曾先生自己盖起来的小洋楼，一共有580平方米，但一家人早就搬出，把房子出租。2010年，因为不断传出村子要拆迁的消息，原来的租户不打算租了，曾先生觉得只要在拆迁之前，能把房子租出去赚点租金就行了。

2010年4月，曾先生和钟某签了一份《房屋租赁合同书》，约定租期从当年4月20日至政府征用之日，每个月的房租是7500元。另外还说明，一旦损坏原有的建筑结构，在交还房屋时须恢复原状。

2012年8月，曾先生第一次把钟某告上法院，要求解除租赁合同。理由主要是钟某擅自对房子的结构进行改动，并擅自转租。2012年10月，一审法院驳回曾先生的诉求。

2013年7月，曾先生再次提出相同的诉求，但最终经过两级法院的审理，以“一事不二理”为由，再次驳回了曾先生的诉求。

记者

调查

“房东”变成陌生人

承租者称是“合伙人”

在接到曾先生的来电之后，本报记者实地探访曾厝垵仓里社52号。这栋四层楼的小洋楼可以自由进出，记者沿着楼梯从一楼爬到顶，可以看到每层楼都被隔成了好几间房，原来的客厅已经不见了。

外出的租户房门紧闭，无法看到房间内增设卫生间的情况。正是因为如此，曾先生说自己到了2012年才知道增设卫生间。记者从曾先生那里看到了相关的照片，据他介绍，每层的客厅被隔成了两个房间，一共增加了4间厕所，照片上看出墙壁成片发黑，曾先生认为是防水没有做好导致发霉。

记者还遇到了一名正要出门的租户，她口中的“房东”不是钟某，而是男子肖某。

记者通过电话联系上钟某。他说，自己和肖某是合伙关系，由于自己经常不在厦门，出租户和房子都全权交给肖某打理。记者问他什么时候能回厦门，他说:“两三年还是一年，我不知道。”他让记者不要再烦他了，也不愿透露肖某的联系方式。

曾先生表示，自己当初租房时确实疏忽，“按照合同上的时间，是要到政府征用之日，现在也不知道什么时候会被征用，是不是房子就一直没有办法要回来呢？”

他还给记者看了曾厝垵社区居委会发给他的通知书，显示“出租房用电极不规范，线路混乱，电表超负荷运转，存在严重的消防安全隐患”，曾先生现在最担心的是万一发生事故，责任谁来承担？

律师说法

1诉求为什么被驳回？

针对房屋租赁的问题，记者咨询了勤贤律师事务所的林时坤律师，他告诉记者，按照法律上的规定，要解除租赁合同需要一定的条件，这是出于对双方权益的保障。因此，即使曾先生愿意补偿钟某的装修费来解除租赁合同，也需要与钟某协商同意，而在法律上，钟某有权拒绝。

在装修的问题上，也有一般违约和根本违约的区别。比如说，房子漏水，或者用隔板临时地分隔房间，这些属于一般违约，不能导致租赁合同的解除。而承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，属于根本违约的情形，如果在出租人要求下拒绝恢复，就可以解除合同。

2“一事不二理”

所谓“一事不二理”，即对判决、裁定已经发生法律效力的案件的被告人，不得再次起诉和审理。法院认为曾先生两次起诉的理由和诉求基本一致，因此驳回。林律师解释，这是为了防止讼累，但是如果有新的解除合同的理由，曾先生依然可以提起诉讼。

林律师提醒，不论是签订合同还是诉讼过程中都要注意期限。本案约定租赁期截止“政府征用之日”属于没有明确约定租赁期限，所谓“期限”是指将来必然发生的法律事实，是确定必然发生的，而拆迁是否发生、何时发生都是不确定的。

3出租房发生意外谁担责？

林律师表示，如果在出租房内发生安全事故，过错方应当担责。如果是由于承租人装修的问题，承租人应该承担责任，但是由于出租人也有管理房屋的义务，所以也有可能要承担一部分责任，视具体情况而定。