下月起厦门所有新商品房项目都将纳入监管(图)

　　下月起，厦门所有新商品房项目都将纳入监管

　　预售资金将全额进入专用账户并确定监管额度

新规促进厦门房地产市场平稳健康发展。（记者 王火炎摄）

新的监管模式将确保工程竣工验收。

厦门日报讯（文/记者 卓悦佳）从今年7月1日起，厦门的购房者再也不用担心开发商“跑路”留下烂尾楼，自己钱房两空了。根据国务院和住建部的要求，厦门从今年1月1日起实施了《厦门市商品房预售管理规定》，其中对预售资金管理专门进行了规定。为了配合该规定的实施，促进厦门房地产市场平稳健康可持续发展，保障商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于工程建设，防止因挪用预售资金导致“烂尾楼”发生，厦门市国土资源与房产管理局修改起草了新的《厦门市商品房预售资金管理实施细则》，并将于今年7月1日起开始正式实施，目前已向社会公布。

新细则到底有哪些亮点和变化，又有哪些问题需要释疑呢？昨日，记者专门采访了市国土房产局的工作人员，对新细则进行解读。

亮点 1 全监管，全程监管，全额监管

此次新细则的总体思路是“全监管，全程监管，全额监管”，这意味着7月1日起，厦门所有的新商品房项目都将纳入监管，从申请预售许可证开始，直至项目办理完竣工预收报备手续，全过程都进行监管。而预售资金将全额进入专用账户并确定监管额度，额度内凭单支取，额度外则自由使用。

按照新细则第六条规定，登记机构按照预售项目工程总造价及风险金（工程总造价的20%）来核定预售资金监管额度，项目工程总造价并不是开发商自行决定，而是要根据开发项目申请时提供的总承包合同造价来确定。新细则对预售资金监管额度将予以重点监管，确保监管额度内的资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，而不会被挪作他用。开发商要申请使用监管额度内的预售资金，需要向登记机构提供商品房预售资金使用申请表、用款计划、预售资金专用账户对账单以及相关的购销合同、缴费通知等证明材料。

而对于专用账户内资金超过监管额度的部分，预售人可向登记机构申请支取，除了要优先用于项目工程建设和偿还开发贷款外，用途并无限制。

相比以往和外地一些城市实施的全款监管，厦门的监管模式既能确保工程竣工验收，又能减少资金沉淀，降低企业资金成本。

亮点 2 预售资金专用账户可变更和新增

与外地一些城市实施的预售资金监管要求“预售资金专用账户只能有一个且不能变更”的规定不同，厦门的商品房预售资金专用账户可以变更和新增。

工作人员解释说，这是考虑到实际开发过程中，开发商常有变更和新增开户银行的需求，因此新细则规定，商品房预售资金监管协议签订后，由于开户银行的原因，开发商可以变更开户银行，重新签订商品房预售资金监管协议；因为开发规模，按揭额度等原因，需要增加开户银行的，开发商经登记机构同意后便可增设商品房预售资金专用账户。

变化 1 取消免监管条件

早在2001年，厦门就确立了预售资金监管制度，并有相应的商品房预售管理规定。但考虑到当时的房地产形势，为给开发企业创造较为宽松的经营环境，规定设立了较为宽松的免除监管条款。只要开发商具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质，或者前一年度被评为市级以上“重合同，守信用”单位或银行信用“AAA级”单位，或者自有资金达该项目投资额50%的，都可以向房地产交易机构申请免除预售资金监管。这些免监管调控在实施中，给开发商留下了规避监管的操作空间。“实际上被监管的企业不到5%。”工作人员说。

新细则中，直接取消了免监管条款，将所有商品房项目预售资金都纳入监管，开发商不能再自由随意使用预售资金。这样的做法，对开发商的自身实力有一定要求，防止“空手套白狼”，将更好地保障预购人的资金安全，维护预购人权益。

变化 2 装修费用也纳入监管

从今年开始，厦门全面推行精装修房，商品房的装修费用也包括在房价内，费用往往不菲并有走高趋势。为确保项目装修交付使用，在新细则中，预售资金包含的装修费用也纳入单独监管。

工作人员介绍，这是为了确保预购人最终买到的商品房确实按照约定进行了装修。具体提取的装修费用标准主要由开发商自行申报，价格一般参考预售方案中装修标准。不过，这笔装修费用必须在装修完毕后才能提取，“考虑到实际中，装修的费用一般都由装修施工单位提前垫付，完工后开发商才会支付费用，因此装修完毕后开发商才能提取装修费用的规定，并不会对开发商的资金链造成压力。”工作人员解释。

【温馨提醒】

办理相关业务

请到市行政服务中心

按照新细则的规定，登记机构负责监督管理商品房预售资金的收存和使用。目前该项业务均在厦门市行政服务中心一楼的市房地产交易权籍登记中心窗口受理。相关办事须知及流程、承诺时限在房地产交易权籍登记中心窗口及房地产交易权籍登记中心网站均可查询。受条件局限，岛外其他工作站目前暂无法收件。

【名词解释】

商品房预售

指预售人（即依法成立的预售商品房的房地产开发企业）将其开发的商品房在竣工验收前出售给预购人（即购买预售商品房的单位和个人），由预购人支付定金或者房价款的行为。

商品房预售资金

指预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工交付前作为该商品房建设费用的款项。

预售资金监管专用账户

预售人在申请商品房预售许可证前应该设立商品房预售资金专用账户，并与登记机构、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议书，明确各自的权利、义务和责任。该账户为预售人所有，登记机构对监管额度内的预售资金使用仅进行监管。

【解疑释惑】

7月前商品房项目

参照原规定

问:7月1日前的商品房项目是否也需要按照该细则进行管理？

答:新细则从今年7月1日起开始实施，针对7月1日起的新商品房项目。在此之前的已取得预售许可证的项目仍按照原规定。

预售资金

如何申请使用

问:专用账户上的预售资金未达到监管额度要求金额的，是否不能支取？

答:预售资金设立监管额度，监管相当于120%预售项目工程总造价的预售资金，是为了防止这笔资金被挪作工程建设以外的他用，保障商品房项目能够顺利交房。项目在建设过程中，只要用于工程建设，并能够提供相应的票据和支付凭证，开发商可以申请使用监管额度内的预售资金，账户上并不要求一直存有监管要求的金额。但只有预售资金超过监管额度，开发商才能支取资金用于其他用途。