厦门：立体确权撬动“空间存量”

立体确权撬动“空间存量”

一块土地能怎么卖？

在厦门，它可以从空中到地下拆着卖。

10月21日上午9时30分，拍卖槌落下，2026P12地块（位于湖里区06-03东渡片区，远航路与双狮南路交叉口东北侧）以25.86亿元成交，竞得人为厦门西海湾邮轮城投资有限公司。这是《厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法》施行后，厦门首宗以立体分层设权方式公开出让的国有建设用地，它展示了从三维确权到分层供地清晰的制度链条。

在公告“土地面积”一栏，被竖向从地下4米一路切到地上34.5米，每一段都同时标定了水平投影范围与上下高程界限，连核心筒、管井这类“边角空间”都单独列明。

《厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法》第三条明确定义：分层设立国有建设用地使用权，就是将国有建设用地的垂直空间（从地表向上和向下）划分为不同高程范围的独立层次，为每个层次分别设立独立的使用权，并依法登记。

厦门市资源规划局自然资源所有者权益与开发利用处处长陈艳美进一步解释：“城市进入存量提质时代，土地开发必须‘向竖向空间要潜力、向精细治理要效益’。”

2026P12地块正是这套逻辑的第一个市场化样本：在出让前期的规划条件制定阶段，资源规划部门就对整宗土地做了竖向立体切分、分层定界，把地下深层、地下浅层、地表建设层、地上多层空间逐一划分，分层设立相互独立的使用权，分别明确用途与建筑面积等规划要求。

这好比把一块地对应的垂直空间切成了多个独立的“空间盒子”，每个盒子有自己的平面范围，也有明确的上下高程界限，每一层都能单独设立使用权、单独登记发证，最终实现“一地多层、分层设权、分层利用”。

制度清晰的前提是确权技术先跑通。

8月10日，厦门市自然资源和规划局向厦门轨道建设发展集团颁发了轨道交通1号线的不动产权证书——福建省首本三维不动产权证书。用手机扫证书上的二维码，车站主体、盾构区间、通风井、出入口的三维模型便浮现在屏幕上，可任意旋转、放大、拉伸，地下每一层的权属边界一目了然。

传统不动产权证以二维平面宗地图为基础，不同权利主体的范围在平面投影下交叉重叠，权属边界无法清晰区分。

厦门市资源规划局自然资源调查监测与确权登记处处长蔡冠青指出：“选择轨道项目做首证试点，就是要在最复杂的城市空间场景中验证技术、打磨规则、补齐短板。”厦门轨道集团相关负责人贺斯进表示，证书的颁发为轨道交通项目国有资产规范化管理、资产盘活利用打下坚实法律基础，也为后续TOD综合开发、资本运作、投融资创新创造必要条件。从“构筑物”到可评估、可抵押的金融资产，这就是确权带来的价值跃升。

有了技术底座，2026P12地块的成交才不只是一次“首单秀”，而是一条闭环：8月10日三维产权证实操跑通技术路径，9月3日《暂行办法》搭起制度框架，10月21日首宗分层设权地块完成市场化出让，形成“分层规划—分层设权—分层供应—分层登记”的全流程管理。

规划条件与出让合同约定的土地用途、竖向范围、互联互通义务，在登记环节被固化下来，相关权利的行使不得突破原规划管控要求——规划管制由此延伸至产权全生命周期，立体空间资源才真正转化为可流转的有效资产。

当平面的土地资源日趋稀缺，立体空间已是城市核心的增量资源。厦门的破局点日益明晰：先把“谁的空间、边界在哪、能干什么”这三件事讲清楚，资产化的路才走得通。据厦门市资源规划局相关负责人介绍，下一步将把三维登记从地铁项目拓展至地下综合管廊、空中连廊等复杂不动产类型，并依托不动产单元代码打通规划、审批、建设、验收、登记全链路，实现“一码管地、一图管地”。（陈挺 王彦雯 侯利）