厦门立体分层设权的城市探索

从全省首本三维不动产权证到一宗立体分层设权地块

厦门立体分层设权的城市探索

推动土地利用方式由平面开发转向立体挖潜，为土地资源紧张约束下的城市存量开发提供地方样本

厦门日报讯（记者 袁舒琪）厦门土地寸土寸金，当城市建设步入存量提质阶段，传统“平面摊开”的土地开发模式，早已难以适配高密度城区的发展需求。

10月21日，厦门成功出让一宗国有建设用地立体分层设权地块，这是相关新政出台后出让的首宗地块，标志着厦门空间治理改革迈出市场化落地的关键一步。

此次落地并非单次创新，而是一套层层递进、闭环成型的改革体系：此前，厦门依托轨道项目复杂场景，核发全省首本三维不动产权证，提前跑通立体确权技术路径。今年10月1日，《厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法》（以下简称《暂行办法》）正式实施，搭建起系统性制度框架；而此次首宗分层设权地块出让，正是新规落地后的首个市场化实践。

从一本三维证书到一宗出让地块，厦门走出一条从确权登记到土地出让全链条贯通的立体空间治理新路径，推动土地利用方式由平面开发转向立体挖潜，为土地资源紧张约束下的城市存量开发提供地方样本。

一宗示范地块

新规首单落地　开启分层设权市场化实践

作为《暂行办法》实施后全市首宗落地的分层设权市场化出让项目，湖里2026P12地块地处东渡片区城市更新核心板块，是本岛存量空间提质、片区立体开发的重点区域。

它是厦门今年第四次商住用地拍卖会推出的五幅商住地块之一。当公开出让公告登出时，这幅地块就因其在“土地面积”栏的一长串内容，受到业内人士关注：“1985国家高程34.5米及以上：45067.555平方米；1985国家高程12米至34.5米：635平方米以上，865平方米以下……”

这份公告的特殊性在于，以往供地只在平面上划出地块范围，而这宗地块的出让范围，就如同用一层精密的“包膜”，在竖向维度一层一层圈定权属空间，精准划分出不同高度段的可出让空间，把土地出让的边界，从平面红线延伸到立体空间。

市资源规划局自然资源所有者权益与开发利用处处长陈艳美说，城市进入存量提质时代，土地开发必须向竖向空间要潜力、向精细治理要效益。厦门正在进行的国有建设用地使用权立体分层设权探索，就是要打破原有“定式”，让城市每一寸立体空间都能精准利用、精准确权、精准盘活，大幅提升土地集约利用水平。

通俗来说，立体分层设权就好比把一块土地对应的垂直空间，切成多个独立“空间盒子”。每个盒子有自己的平面范围，同时明确上下高程界限，每一层都可以单独设立建设用地使用权，单独登记发证，最终实现“一地多层、分层设权、分层利用”。

湖里2026P12地块正是首个落地示范，在土地出让前期制定规划条件阶段，厦门资源规划部门就对整宗土地进行竖向立体切分、分层定界，将地下深层、地下浅层、地表建设层、地上多层空间逐一划分，分层设立相互独立的建设用地使用权，分别明确土地用途、建筑面积等规划设计要求。

城市的地上、地下被拆成一层层可计量、可交易的空间，业内人士认为，这展现着厦门土地治理逻辑正在发生根本性转变：当平面的土地资源日趋稀缺，立体空间已成为城市核心增量资源。未来，谁能率先跑通立体空间确权、治理、盘活的完整体系，谁就能抢占存量城市高质量发展的先手棋。

一本三维证书

攻坚轨道项目复杂场景　跑通存量项目立体确权全流程

如果说东渡地块的出让，代表着厦门在立体空间开发方面的探索，那么城市里大量早已完工投用的立体存量工程，如何完成复杂立体空间的确权登记，则是另一道“考题”。

两个月前，厦门为轨道项目颁发出全省首本三维不动产权证，就是针对立体存量项目如何确权进行了一次作答。扫描这本产权证上的二维码，三维模型图便浮现在眼前：车站主体、盾构区间、通风井、出入口，每一处空间结构都可以任意旋转、放大、拉伸，地下每一层的权属边界一目了然。

传统的不动产登记是以二维平面宗地图为基础，记载土地的四至、面积、权利人等。市自然资源和规划局自然资源调查监测与确权登记处处长蔡冠青告诉记者，受限于传统二维地籍管理模式，不同权利主体、范围在平面投影下存在交叉重叠，权属空间边界无法清晰区分，进而导致无法办理产权，“选择轨道项目作为首证试点，就是要在最复杂的城市空间场景中验证技术、打磨规则、补齐短板”。

这本三维不动产权证背后，是一整套技术体系的支撑——地铁项目中隧道倾斜、地不平等情况十分常见，因此权利范围的界定上，厦门提出了“最小必要三维空间”原则，既包含建筑实体空间，又限制用地空间上下面最小高度，同时为其他项目的开发留出余地；创新确立了按单站点和单区间分别设立不动产单元的原则，一个站点（地表出入口加地下站厅）为一个单元，一段盾构区间单独作为一个构筑物单元，把以往模糊重叠的地下隧道、站点配套空间，转化为边界清晰、范围可量化、权属可独立界定的不动产单元。

同时，厦门还为全市所有轨道交通线路预编了统一的19位宗地代码，各站点、区间的前14位统一，后5位结合线路号和站点顺序号区分，为接下来全市所有轨道交通线路的三维确权做准备。

三维确权让地上、地下空间的权属更加清晰、可量化、可流转。厦门轨道集团报建技术主管刘铭说，取得不动产权证书，为厦门轨道交通项目国有资产规范化管理、资产盘活利用打下坚实法律基础，也为后续TOD综合开发（公共交通导向型开发）、资本运作、投融资创新创造了必要条件。