​厦门建设用地管理即将迈向立体时代

厦门建设用地管理即将迈向立体时代

《厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法》近日印发，10月1日起施行

厦门日报讯（记者 袁舒琪）今后，同一块土地，地表、地上、地下可以分开确权、分开使用。近日，市资源规划局召开新闻发布会，权威解读印发的《厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法》（以下简称《暂行办法》），该新规为全省首创。厦门土地资源宝贵，向空中、地下要发展空间，是城市高质量发展的必然选择。此次出台《暂行办法》，标志着厦门突破平面用地管理的局限，将土地资源管理范围从单一地表平面拓展至地上、地表、地下全域立体空间，有利于提高城市的承载能力、土地要素配置和综合利用效率，为城市更新改造、TOD综合开发、地下空间复合开发利用等项目落地提供制度保障。《暂行办法》将于10月1日起施行。

破解平面管理痛点

构建立体开发制度框架

近年来，厦门TOD综合体、地下商业、地下交通、上盖物业、地上地下连廊等立体开发项目日益普遍，城市发展对地上、地表、地下统筹利用的需求越来越迫切。

“出台《暂行办法》，核心就是补齐土地立体管理制度短板，把建设用地使用权从‘平面管理’拓展到‘立体管理’。”市资源规划局党组书记、局长卢少进说，传统二维平面供地、确权模式，仅能界定水平用地范围，无法精准划分地上、地表、地下竖向权属边界，存在空间权属模糊、权责界定不清、资产无法确权、重复开发受限、存量空间浪费等问题，已经难以适配城市立体化、集约化发展需求，制约了存量土地盘活和城市更新提质。

通俗来讲，立体分层设权，就好比把一块土地对应的垂直空间，切成多个独立“空间盒子”。每个盒子有自己的平面范围，同时明确上下高程界限，每一层都可以单独设立建设用地使用权，单独登记发证，真正实现“一地多层、分层设权、分层利用”。

《暂行办法》构建起覆盖规划、供地、开发、确权全流程的闭环管理制度体系。其中，在规划统筹引导方面，厦门将强化国土空间规划对地表、地上、地下空间的统筹布局，明确垂直空间层次、开发高度深度、开发强度、互联互通、公共服务配套等管控要求。针对分层设权项目，还将在规划条件中增加垂直空间范围、互联互通等专项要求，从源头引导实现地上地下功能衔接，促进城市空间复合高效利用。

细化实操规则

激活立体空间资源价值

围绕供地方式、不动产登记等经营主体高度关切的重点领域，《暂行办法》做了具体制度设计，细化实操规则。

供地方式上，地上、地下空间国有建设用地的供应，与地表国有建设用地供应方式和程序一致。符合划拨用地目录规定的，可以划拨方式供应，商业等经营性项目应当采取招标、拍卖、挂牌方式供应。同时，结合城市项目建设实际，明确原土地权利人开发自有用地地下空间、轨道交通配套不可分割经营性地下空间、宗地内外地上地下连廊等四类可协议出让（租赁）的适用情形。此外，分层设立使用权出让年限将严格执行国家土地用途最高年限规定，通过地上、地下、楼层修正实行立体差异化地价管理，规范土地出让金计收。

在确权登记方面，厦门将创新推行三维地籍调查，搭建立体化、可视化三维地籍数据库和管理系统，形成包含空间位置、坐标高程、面积、用途、权利状况的三维地籍成果，作为土地供应、不动产登记、建设管理的法定依据。分层设权的不动产证书附三维宗地图，配套二维码可查询立体空间权属边界。经确权后的地上、地表、地下建设用地使用权，可依法转让、抵押、出租，让立体空间真正成为可以盘活的资产，服务企业融资，释放空间资源价值。

名词解释

分层设立国有建设用地使用权

分层设立国有建设用地使用权，是指将国有建设用地的垂直空间（从地表向上和向下）划分为不同高程范围的、独立的层次，可为每个层次分别设立独立的使用权，并依法登记的行为。