厦门沙坡尾将迎TOD新综合体

沙坡尾将迎TOD新综合体

厦门探索“轨道+更新+混合用地”一体化开发新路径

厦门日报讯（记者 林钦圣 通讯员 赖盛兰）8月19日，沙坡尾片区地铁3号线南延段C、D地块正式交地。交地当天，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证同步核发——这是厦门首宗轨道交通综合开发用地实现“交地当天多证齐发”。

在历史风貌核心区做轨道综合开发，国内鲜有先例。厦门地铁投资集团抓住3号线南延段建设的契机，以制度创新和模式创新，破解老城开发、风貌保护、土地高效利用、城市品质提升等多重难题。一条“轨道+更新+混合用地”的一体化开发新路径，正在沙坡尾徐徐展开。

守住老城的“烟火气”

沙坡尾是厦门最具代表性的历史风貌片区之一。TOD新综合体要落在这里，第一个难题就是：新建筑怎么不破坏“老厦门味道”？

项目团队选择了“有机更新”的路径。设计阶段，建筑师反复推敲新建建筑与周边红砖厝的空间关系。“最难的不是建新，而是让新建筑像老邻居一样自然。”项目设计团队相关负责人说。

借着轨道综合开发的契机，片区的渔港、老厂房等历史记忆被重新激活，基础配套和公共服务同步升级。这种“不大拆、只绣花”的做法，正是老城内涵式发展的具体实践——不追求建设体量的扩张，而注重文化记忆、空间肌理和人民生活品质的内在提升。

一块地的多种可能

项目的另一项突破，是混合用地政策结合城市更新的落地运用。

过去，一块地的用途在出让时就定了，企业运营中想调整业态，得逐级报批，等手续办下来，市场窗口可能已经错过了。

根据《厦门市混合产业用地管理办法》，“逐级审批”精简为“一次备案”，让土地用途可以根据市场变化灵活调整。

沙坡尾C地块正是这一新政的受益者。在总计容面积不突破的前提下，商业、办公等业态可以在约定范围内灵活调整，只需一次备案即可完成变更。“简单说，现在规划为商业，未来根据市场需求可以加入办公功能，不用再走复杂的审批流程。”相关负责人表示。

地铁上盖立体生长

沙坡尾的老城肌理决定了这里“摊不开、铺不大”，只能向空中和地下要空间。

项目依托厦门地铁TOD开发体系，依据《厦门经济特区轨道交通条例》以协议出让方式取得用地，将地铁车站、附属设施与上盖物业的地下空间统一规划、同步设计、整体施工。

这种“站城一体”的布局，像搭积木一样把城市功能垂直叠合，不仅最大限度节约了老城稀缺的土地资源，也让地铁客流与街区人气相互导流。

这也是TOD开发模式向厦门老城历史风貌核心区延伸的一次探索。

交地当天多证齐发

成片综合开发涉及风貌管控、用地审批、轨道工程、城市更新等多个领域，环节多、协调难度大。

为此，市地铁办、思明区政府、资源规划、住建、审计、司法、市场监管等部门建立了协同机制，多次踏勘现场，论证风貌管控方案。同时，建立多部门前置联审机制，风貌怎么保护、用地怎么兼容、地铁站和城市空间怎么衔接等问题，都在图纸阶段得到全面化解。

8月10日，项目通过协议出让取得建设用地使用权。出让后，资源规划部门主动靠前服务，把交地手续与规划许可并联审查。交地当天，多证同时核发，比常规流程压缩了两到三个月。

项目名片

轨道交通3号线南延段C、D地块城市更新综合开发项目，位于厦港沙坡尾历史风貌核心区，涵盖C1、C2、C3、D四个子地块，总用地面积5029.259平方米，总建筑面积14113平方米，计划总投资约2.5亿元，业态涵盖商业、酒店及办公等配套。