“全盘最优惠折扣”到底是承诺还是噱头？厦门中院判决厘清要约与要约邀请

东南网7月20日讯（本网记者 柳绿 通讯员 厦法宣）购房时，开发商打出“全盘最优惠折扣”的口号，你是否动心？可若事后发现后续楼盘折扣更低，能否据此主张退还差价？近日，厦门市中级人民法院民五庭审结一起房屋买卖合同纠纷案，围绕“全盘最优惠折扣”这一宣传用语的法律性质，法官向当事人阐明法理，最终购房者撤回上诉。

【案情回顾】

某房地产开发商通过微信向不特定公众群发消息，称其项目于某月某日盛大开盘，带来“全盘最优惠折扣”。张某看到广告后购置该项目房屋一处，享受9折优惠。然而，受房地产市场下行影响，该项目二期开盘时，优惠力度更大，折扣更低。张某认为开发商违背了“全盘最优惠”的承诺，要求退还房屋差价。开发商则认为，这仅为宣传用语，并非合同条款，且“全盘最优惠”应限定为发布广告时在售楼栋范围。双方各执一词，张某诉至法院。

一审法院认定“全盘最优惠折扣”属于要约邀请，且仅指向签约前的静态折扣，驳回其诉讼请求。张某不服，上诉至厦门中院。

【二审直击】

张某坚称该宣传构成要约，开发商应受约束。厦门中院法官围绕要约与要约邀请的法律区别展开释法：要约须内容具体明确，而“全盘最优惠折扣”语义模糊，未明确价格或计算方式，属于要约邀请，不具备约束力。关于“全盘”范围，张某理解为整个楼盘从开盘到售罄的最低折扣，法官认为这一解释过于宽泛，不符合市场销售逻辑。楼盘常分期销售，价格随市场波动，宣传中的“最优惠”应理解为签约时点或广告发布时的相对最低折扣，而非未来长期承诺。

在法官的详细说理后，张某主动申请撤回上诉。

【法官说法】

案件承办法官指出，商业广告原则上属于要约邀请，只有内容具体明确且对合同订立及价格有重大影响时，才可能构成要约。开发商使用的“最优惠”“极致折扣”等模糊表述不具备合同条款的确定性，不应视为合同义务。购房者若确有保价需求，应将具体保价条款写入合同，方能有效维权；而开发商也应避免使用不严谨的营销词汇，以免引发纠纷。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第472条：要约是希望与他人订立合同的意思表示，内容应具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受约束。《中华人民共和国民法典》第473条：商业广告和宣传通常为要约邀请；若内容符合要约条件，则构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：销售广告和宣传资料原则上为要约邀请；若所作的说明和允诺具体确定，且对合同订立及价格确定有重大影响，则构成要约。

购房路上，面对眼花缭乱的“最优惠”“极致折扣”，消费者应保持理性认知。法律层面，类似表述通常不构成具有约束力的要约。想要享受“保价”保障，务必在购房合同中白纸黑字明确约定。同时，开发商也需规范营销用语，避免因模糊承诺引发不必要的诉讼。厘清法律边界，才能让买卖双方各得其所。