厦门湖里：从“忧居”到“优居” 老旧片区“逆生长”

从“忧居”到“优居” 老旧片区“逆生长”

湖里区坚持“留改拆并举”，探索城市更新机制，多个社区纳入国家、省、市级试点项目

厦门日报讯（记者 庄筱婧 陆晓凤 通讯员 王玉松 林璐）城市更新牵动民生幸福、关乎城市未来。

在湖里，目前已有多个社区纳入国家、省、市级试点项目——后坑社区纳入住建部备案的城市更新试点项目；湖里社和围里社为市级城市更新试点项目；东渡社区为住建部和省级完整社区建设试点项目；湖里街道-湖里片区拟申报住建部老旧小区改造联动危房改造试点项目。

党的二十大报告提出，“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。近年来，按照《厦门市城市更新试点工作实施方案》《厦门市城中村现代化治理三年行动方案》及上级有关工作部署，湖里区坚持“留改拆并举”，以规划统筹、精准施策、试点先行、有序推进为原则，强化谋划推动，着力整治安全隐患，加快补足功能短板，全面推进城市更新工作。

精准施策 下足绣花功夫

今年4月，随着最后一户居民落笔签约，后坑社区中部和南部片区完成征拆签约，这也意味着这个老旧片区正在“做减法”，为后续提升改造腾挪空间，补齐民生短板。

位于金山街道的后坑社区地处岛内中心，交通十分便利，对很多来厦打拼的人来说，他们在厦门的第一个新家就安在这里。作为城中村，这里违章建筑多，基础设施薄弱，道路狭窄，存在安全隐患。

为此，后坑片区在中部和南部地块梳理出空间——中部地块对标完整社区，将出让给社会主体，用于投资建设社区综合服务中心、幼儿园、休闲商业酒店、众创办公空间，补齐民生短板；南部地块则作为出让平衡用地，提高片区配置效率。而在保留区域，这里正在进行“两改造三提升”综合整治，强电、弱电、雨污、消防、燃气、环境整治统筹推进，避免反复开挖路面给群众生活带来不便。

湖里街道-湖里片区的老旧房屋以特区第一批安置房为主，如今竹坑路以南统建区大部分为危房，房屋安全隐患比较突出。这里将以拆除重建的方式解决安全隐患，拟拆除建筑面积约6.5万平方米，加上简易搭盖、低效建筑拆除，将腾挪出可集中成片开发的面积约3.7万平方米。

考虑到湖里社串联地砖厂、卷烟厂等特区首批工业企业遗存及特区纪念馆等文化资源，项目整体采取“留改拆并举”的改造思路，通过保护传承、提升改造和拆旧建新相结合的方式，重点对照完整社区建设标准，在补足设施配套短板的同时，留存特区发展印记。

同时，采取微更新手段对片区城中村和老旧小区进行综合提升，包括优化道路系统、消除交通和消防隐患、丰富景观空间、打造文化节点、提升市政供给、业态功能完善等多个维度。

“在湖里社，我们将引进社会资本参与改造，探索在老旧小区改造中统筹推进危房改造的可持续、可复制模式，进一步改善优化城市面貌。”湖里区住建局负责人表示。

破解难题 提升智慧管理

让居民生活更安全、更便利，是老旧片区改造绕不开的话题。湖里区从百姓关切的角度出发，在实践中逐渐探索出行之有效的智慧管理模式。

以东荣社区为例，这里大部分小区建设于上世纪八九十年代，近90%为无物业小区，呈现“三多两少”（老旧小区多、老年人多、困难群体相对较多、公建配套少、商业氛围少）的特点。

在启动东渡片区城市更新项目工作中，湖里区积极探索“EPC+O”模式，即设计-采购-施工+运营管理一体化公开招投标。这样做的好处是，通过对项目改造工程设计、采购、施工和运营全流程进行总包，有效破解了改管脱节问题。

湖里区住建局相关负责人介绍，“EPC＋O”模式意味着在招投标的过程中将运营前置，在改造初期就将后续老旧小区管理问题纳入考量。目前东荣社区28个无物业小区已引进物业公司，彻底解决了老旧小区无物业管理难题。

改造后的东荣社区，是全市第一个引进社会资本参与改造提升、物业服务、空间运营的项目，有效实现片区基础设施更新、商业配套完善、环境景观提升及物业运营管理服务到位。

而在后坑片区等居住人群较复杂的片区，为了增强居民安全感，湖里区引入了智慧手段，加强智慧化管理。

在后坑片区，现有的公共视频资源将整合接入城中村智慧管理平台，形成“人、地、房、物、事”一张图，构建信息化管理服务体系。同时，引入智慧灯杆、智慧井盖，建设AI公共视频、消防栓压力传感器、烟雾报警器等物联感知设备，提升管理服务信息自动采集、分析、研判能力，探索智慧化治理新模式；在湖里街道-湖里片区，这里将探索线上线下融合的社区治理体系，建设集网格工作室、警务室、矛盾调解室、互联网+租房管理总台等职能于一体的社区综合信息工作站。

盘活资源 释放空间潜力

老旧片区，能蕴含多大潜力？

这个问题，在这里或许能找到答案——曾经是老旧片区，基础设施陈旧，东荣社区如今在全国影视圈颇有名气，每年都有剧组来取景拍摄，已入选诸多影视企业的取景库。

在改造进程中，东荣片区除了补齐社区养老、托育、助餐、便民市场等社区服务设施短板外，还注重保留独特的建筑和社区风格，挖掘历史和文化元素，让片区重新焕发生机活力。例如，湖里区在改造中深度挖掘和传承东荣片区“千年渡口”历史文化，打造港口文化记忆长廊；以影视作品《开端》等为素材进行彩绘，建设影视长廊，打造山海瞭望角、网红天梯等打卡点，并引入特色餐饮、新零售等商业配套。

而在后坑片区，这里则立足居民和市场需求，将打造一座城市新地标——结合运营前置、共同参与、可持续发展等运营理念，将中部地块定位为集社区综合服务中心、幼儿园、休闲商业酒店、众创办公空间四大业态为一体的复合空间；南部地块结合出让地块打造“城市绿洲”，引入户外露营餐饮、市集等消费业态，带热年轻经济和夜经济；西部升级汽车产业链，涵盖新能源汽车销售、高端二手车展厅、用车服务、金融保险等；北部打造文化主题性商业，提供多元化沉浸式消费体验空间。

如何盘活老旧片区资源，打造特色产业业态，湖里区交出亮眼答卷。去年“九八”期间，湖里区召开城市更新——城中村现代化治理招商大会，推介会集中推介39个优质项目，总投资额约500亿元，涉及基础设施、配套设施、服务空间建设运营、村庄改管运一体化等。其中包含城中村更新项目6个，重点片区更新项目3个，总投资约319亿元，吸引万科城市研究院等一批项目落地。

下一步，湖里区将继续大力推进城市更新项目建设，补齐社区服务设施短板、进一步提升社区服务功能，全力改善人居环境，持续增进民生福祉。