厦门老旧小区加装电梯难在哪？又该如何破解？

浦南新村一幢居民楼的唯一过道被电梯施工占用，居民每天出门和回家只能走“独木桥”

　　不久前因加装电梯施工挖开的深坑

　　康乐新村一期已有五六栋楼成功加装电梯

典型案例

东南网5月29日讯（海峡导报记者 林毅彬 朱黄 杨少华 陈永昌文/图）近日，浦南新村的46户居民，因唯一的过道被施工占用，每天出门和回家，只能走“独木桥”。这是不久前因加装电梯施工挖开的深坑，只留下一米多的通道，用木板临时搭了座“桥”，“桥下”是数米深的坑，居民们每天“过桥”战战兢兢。

这个小区究竟发生了什么？厦门老旧小区加装电梯又存在哪些急需破解的问题？近日导报记者展开多方走访调查。

现状

浦南新村老居民楼加建电梯 百余居民必经之路被占用

位于思明区东浦路的浦南新村是建成20多年的老社区，最近，住在该新村203单元的刘阿婆（化名）很烦恼。不久前，她家楼下唯一的过道被人挖出一个深坑，施工方只在一侧用几块木板搭设了一条一米多宽的过道，留给居民通行。

导报记者来到现场看到，该深坑位于197单元楼梯口位置，周围用绿色围网遮挡，围挡面积十余平方米。围挡下方，是一个数米深的坑，坑中有大量积水，一些电线和管线清晰可见。这是这栋楼居民唯一的通道，把过道挖开，居民们通行怎么办？施工方在靠近楼梯一侧预留了一米多的空间，搭上几片木板，形成临时的“独木桥”。

导报记者试着在上面行走，发现“桥面”颤颤巍巍，并不牢固，下雨天难免湿滑，隐患明显。导报记者看到，还有居民骑着电动车从“桥上”经过，摇晃的木板让人不禁捏一把汗。“是197单元在建电梯，我每天接送孙子都要走这个独木桥，有一次下雨差点摔倒。天天经过这里，真的很担心木板断了或者脚下打滑掉下去。”与刘阿婆有同样困扰的，是199号、201号、203号单元的46户上百名居民。“一开始我们根本不知道他们在挖什么，以为是维修线路，后来才知道是197单元集资建电梯。”201单元住户曹先生（化名）说。

居民们介绍，事情发生在去年底，197单元共16户人家，在801业主林鸿熙的牵头下，经该梯三分之二以上业主同意，并经过各级审批后便着手开工。“建电梯是好事，但是为什么选址在我们的过道上，让人不理解。”曹先生忧心忡忡。

纠纷

到底能不能在这里建？双方各执一词

去年10月底，电梯开工建设，施工方开挖绿化带，还要拆除信报箱，甚至准备敲打197梯1楼的承重墙，遭到了几个老人的阻止。进行了一半的工程一度停滞。

直到今年5月3日，施工设备再次进场。事情一出，引发轩然大波。“我们找到牵头的业主林鸿熙，被他直接怼回来，他说他们有批文，都是严格按照流程走的，有问题可以去投诉。”居民陈先生说，林鸿熙称，他们拿到了规划和建设部门的批文，并且电梯建好后，针对占用的部分，会在旁边重新开辟出一条路。“我们觉得不可能，旁边是绿化带和化粪池，哪里还有位置来建路？消防也过来看过，但是因为还没完工，没办法定性。园林部门认为占用绿化带再建一条路没有操作性。”

吴阿姨说，“他们挖断了污水管，还把通信线路破坏了，我们家座机20多天都没信号。”居民们为此与施工方和林鸿熙产生了分歧，甚至多次爆发口角。警方和城管人员数次出面调解，物业和街道也参与协调，“林鸿熙扬言，除非有上头的批文让其停工，他才回填。”双方僵持不下。

物业

不支持加装行为 每天都打施工方电话

物业方面是怎么看待电梯施工的？又做了哪些工作？

“对于这次施工，我们物业没有盖章，也没有签字。我们不支持他们的施工行为。”昨天下午，浦南新村物业方厦禾物业的郭主任告诉导报记者，最近橙色高温警报，但物业每天都顶着毒辣的太阳，去电梯“挖坑”现场巡逻。“刚刚去那边巡了一圈回来。我们在周围做了告示，提醒业主和小孩别靠近。”郭主任说。

事发后，物业和施工方及牵头加装电梯的业主保持沟通，“给施工方打了十多次电话了，几乎每天打一个。牵头装电梯的业主一开始不太配合，近期他出境了，我们通过各个渠道和他协商沟通，才达成一致。业主现在表态停止施工了。”郭主任表示。

由于处于中考前期，各方对施工的时间有所顾忌。“力求机械施工的时间和作业声音，不能给居民和考生带来影响。”据物业工作人员调查分析，现场的大坑“深度2米，方量大约两车左右”。

让物业工作人员担心的是，“施工方把埋在地下的污水管和雨水管换成PVC管了，我们要求采用水泥管或者波纹管，确保质量和结实程度。”

物业向广大业主表示，将抓紧时间，敦促施工方尽快恢复。“消防部门和建设部门下来检查过多次，态度也很明确。我们将在有关部门的指导下，沟通协调各方，为小区广大业主出行做好安全保障工作。”

施工方

我们没犯法吧？过几天就会把坑填上

广大业主和物业关心的坑土回填工作，执行进度如何呢？

昨天，导报记者联系了施工方负责人包先生。对于浦南新村业主们的担忧，包先生“反应很大”，“首先，我没犯法吧？我们犯法了吗？其次，工序我要安排一下，没有必要跟每个人都讲一遍吧？”听说是“填坑”的事情，包先生有了情绪。

待他情绪稍微平静以后，他表示，“我们不是故意拖着，现在已经在安排了。过两天就可以弄好，用两车土回填。”

相关规定

老旧小区加装电梯须“三分之二以上”业主同意

导报记者从相关部门获悉，如果楼宇加建电梯的事项已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并获得了规划部门核发的《建设工程规划许可证》，该加建电梯的行为合法。

2015年3月27日，《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》出台，规定只要三分之二以上业主同意即可获得审批实施。这解决了老旧住宅加装电梯实施过程中的瓶颈问题，改变了原来的“一票否决制”，厦门加装电梯工作得到有效推进。《指导意见》明确，延续原有财政补贴政策，补贴标准为：停靠六个楼层的一部电梯给予财政补贴22万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元。补贴时间为，在2010年11月18日至2017年12月31日期间已开工的增设电梯项目，并于2018年6月30日前报送申请资料的；除商品房外，已按照本意见规定增设电梯，电梯竣工验收合格后，财政部门给予资金补贴。

允许加装电梯的既有住宅适用范围：本市建成区内具有合法权属证明的四层及四层以上无电梯既有住宅。单梯为单一产权的住宅及别墅不得申请加装电梯。《指导意见》还设定了每层住户分担的出资比例，同时规定一、二层住户免出资并可无偿使用电梯，达到对低层住户一定利益补偿的目的。一些项目在实施过程中还按照住户自愿商定的原则，对利益受损较大的低层住户做出经济补偿。

对既有住宅增设电梯，需要编制初步方案，包括：规划用地、建筑结构、消防安全等的可行性分析等多方面内容。

此外，要在小区显著位置就相关事项进行公示，公示期15天。公示期满，业主间经协商、调解仍无法达成一致的，由规划主管部门召开听证会，并依据听证会情况提出处理意见。如果方案没有经过上述程序就实施，其他业主可以请求街道、居委会组织调解。协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。

导报记者获悉，目前指导意见的三年有效期已截止，新的规定尚未出台，是否延续旧的规定，尚不得而知。

难点

业主间三方面差异导致电梯安装难

导报记者多方走访调查发现，多数小区电梯加装并不是那么顺利，协商过程中几乎要经过一波三折。他们面临的问题也五花八门，可谓“家家有本难念的经”。归纳起来，大致有以下难题：

1.低层业主协商难。导报记者了解到，低层业主多数指1-3层的业主。正常情况下，多数人爬三层楼梯不至于太累，属于体能接受“正常范围”。所以，他们对于电梯的需求并不强烈，加装的积极性比较低。同时，他们更多会考虑到楼层采光。“装了电梯后，容易影响采光，变得更暗。”这是许多低层业主的惯性反应。

2.经济问题。装一部电梯并不便宜，多数要四五十万元，扣除政府补贴，加上低层用户减免、补偿的费用，每户要承担的费用，少则几万元，多则上十万元。如果，业主之间经济水平参差不齐，有的人难以承受，势必会影响电梯加装。

3.老旧小区有许多房子并非业主自住，而是用于出租，这也影响了业主加装电梯的积极性。“自己不住在这边，当然无所谓啦，大不了租金便宜点。”在采访中，有些业主就表示，他们算了一笔账，“装电梯太贵了，算来算去还是不划算”。业主刘先生表示，“自住户太少的话，根本装不成。”

他山之石

康乐新村一期

努力协调邻里关系 促成电梯顺利加装

25日，导报记者走访了康乐新村一期，发现该小区共有五六栋楼加装电梯，有的目前仍在施工中。

331号楼有7层住户（不包含1楼的储物间），加装的是一部嵌入式电梯，电梯两侧刚好是楼体内凹部分的外墙，正面则采用玻璃透光材质，光线良好。据该栋楼的业主李阿姨介绍，电梯是前年装上去的，当时业主间协调挺顺利的，低层的住户也支持，“一二层的业主不用出钱，可以免费使用；三层的业主可以获得一定的补贴”。李阿姨称，几乎整栋楼都是同事，邻里关系也好，玻璃的电梯外墙也不影响采光，所以安装之后大家都比较满意。而299号楼的电梯，在今年4月份正式投入使用。电梯是观光式的，除了电梯门，三面都是透明的玻璃墙，光线极好。电梯设在楼体之外，原本楼梯转台的外墙被打通，与其连通，如此反而形成了一个走廊，走廊两侧是玻璃窗。业主张女士对此很是满意，“走廊有10平方米左右。不仅空间、光线增加了，也更通风了，一开门顿时会觉得空旷了许多”。

卢女士被推举为该栋楼的“楼长”，也是电梯加装的牵头人，她表示，“电梯加装最难的还是业主间的协调”。为此，他们建立了微信群，前后多次动员，也开了很多会，费时一年多才协调下来，“我们这栋楼算是比较顺利的了，有的楼好几年都没协商成功”。

说到协商成败，卢女士认为除了跟业主收入水平相关外，另外还有两个重要因素：自住户的比例、邻里和睦程度。“业主自己没住，用于出租的，他们比较无所谓，多数人不想花这笔钱。”卢女士说，自住户的比例太低，基本上装不了电梯。而邻里关系也很关键，如果关系比较融洽，思想工作也容易做，大家也会支持配合。

卢女士还表示，低层住户难说服，一方面是他们电梯的实际需求不大，还有就是担心电梯影响采光。这时候，除合理的补偿方案外，好的电梯设计方案很关键。“确实有的电梯加装后影响采光，对此，我们多次和承建方研究电梯设计的方案，尽量不影响采光。他们也积极上门给业主仔细讲解方案。”卢女士说，电梯设计方案确实不错，光线和面积都增加了，大家很快也就同意加装。“现在小区有不少想加装的业主，过来观摩后都跃跃欲试。”“我们楼有一户没参与电梯加装，最近对方有租借电梯的想法。虽然价格未确定，但这种方式是可行的。”卢女士说，对于将房子出租的业主，租借的方式可以借鉴。

提醒

加装电梯产生矛盾可请司法部门调解

电梯加装，在实际操作中，最大的阻碍往往是业主意见不一，导致“谈判破裂”。人民调解在电梯加装纠纷中具有重要意义，为此，司法部门建立了调解机制。

导报记者从厦门市司法局获悉，针对这一问题，他们将充分调动基层司法所和社区调解委员会的资源，调解分歧。电梯加装是一种居民自治，值得倡导，司法部门将把好法律观，做好正面引导。

相关司法工作人员表示，通过诉讼的方式耗时长，成本高，效果未必好。通过调解，能让双方从改善生活环境、建立和谐邻里关系出发，提出合理诉求，从而巧妙化解纠纷。