租约未到期超市遭强行断电 双方各执一词

　　超市促销让利的猪肉因停电变质

东南网5月24日讯 （海峡导报记者 林毅彬 朱黄陈巧思）家住台湾街一带的主妇们，最近两天买菜逛超市，不得不舍近求远，前往吕厝、乌石浦一带的商场了。

台湾街体量最大，面积达4000平方米的超市——华永天地商业广场地下一层的人和旺百货，前天上午，被商场出租管理方强行断电。

出租管理方称，人和旺百货“违反合同”，华永天地商场单方面宣布解约。人和旺百货的营业被迫中断，超市里堆积如山、价值超27万元的生鲜、冻品在高温中变质。

这究竟是怎么回事？周边的居民议论纷纷。

居民：家门口的超市突然“关门”

前天黄昏，家住天湖广场的刘小姐下班后，去马路对面的人和旺百货买菜，发现超市“关门”了。

刘小姐发现，超市门口站着多位和她一样被“拒之门外”的居民。炎炎夏日，大家脾气都不小。“昨天你们柜台小妹还说猪肉今天搞特价！人来了，店怎么不开？”一位大姐埋怨道。

“相对周边的卖场，华永天地的这家超市，生鲜经常搞活动，价格有一定优势。”居民杨女士说。

人和旺百货工作人员向顾客解释说，“我们被商场强制断电了，什么时候恢复营业，得到消息我们会尽快告诉大家”。这个解释，让居民们非常扫兴，吵吵嚷嚷：“本来就在家门口，现在得去吕厝、乌石浦了。”“这么热，去别的地方要多走十多分钟的路，买多了还不好提，搞什么搞？”

根据商场出租管理方贴出的告示声明：“兹因人和旺超市拖欠租金，我司已于2018年5月3日向其发出解除租赁合同的通知，并限期15日内搬迁，逾期搬迁的，我司决定行使停水停电等措施。”

公开资料显示，在湖里区登记注册的人和旺百货，于厦门和深圳共有6家分店，营业面积将近30000平方米，是湖里区最大的民营超市企业。

超市：因停电损失已超27万元

开这么大超市，连租金、电费都交不起吗？来买菜的居民们一肚子疑问。“我们的确迟交了房租，但是没有欠一分钱，更没有达到合同上根本违约的条款。”人和旺百货负责人说。

据人和旺百货的经理许权介绍，早在上周日，人和旺百货的供电就被商场强制切断，“当天上午10点被停电，我们和供应商不断抗议，到当天下午3点才恢复”。一段视频显示：当天，为了阻止商场保安停电，许权和多名保安发生了肢体冲突。

前天上午11点半，人和旺百货再次被停电。这次停电至今没有恢复供电。停电后，超市里堆积如山的生鲜和冻品，暴露在夏日的高温里，逐渐变质。昨天下午，导报记者来到超市现场，整个生鲜柜台弥漫着一股难闻的酸馊味。“我们在地下一层，白天温度高，还不通风。”工作人员无奈地说，“据不完全统计，目前为止，因为停电而损失的生鲜、冻品，价值已超过27万元。”

“这家店，目前平均每天服务的人流量在4200—4500人次之间，节假日能突破5000人次。”据人和旺的统计数据显示，生鲜、果蔬和冻品的销售占到了华永天地分店日营业额的41%。

人和旺2015年进驻华永天地商场，双方合同租赁期限至2027年。商场为什么提前提出解约呢？人和旺董事长喻旺标向导报记者出示了一段录音，表明早在3月份，出租方就劝他和平退出合同，并愿意给他补贴，被他拒绝。“我们这个行业里没有秘密，同行之间传闻华永天地之前有和其他品牌超市洽谈过，据说对方报的租金更高，但是至今还没有签约。”

商场：对方违反合同，我们要解约

双方合同第十条“违约责任”约定：“乙方（人和旺）逾期支付本合同项下应付款的……经甲方（华永天地商场）正式出函件催收后，乙方逾期单次超过30个工作日，甲方有权单方解除合同。”商场认为，喻旺标已违约逾期33个工作日才交租。

喻旺标则认为没有收到正式催告函，够不成解约条件。“我爱人癌症病重，在第一医院住院。当时处于第六期化疗期间，没有收到催告函，我身心俱疲，疏忽了交租期限的事情。”喻旺标说，企业的经营情况和资金都是没有问题的。

前日下午，导报记者来到华永天地商场出租管理方——永欣泰公司的办公室，了解相关情况。喻旺标和永欣泰公司负责人再次坐下协商。

永欣泰公司监事杨惠丽对喻旺标说，“你们这是违反合约，要付300万元违约金。我们已经协商过8次，算上这次，第9次了”。喻旺标提出，“我们逾期交付租金并没有达到你们要解约的严重程度，我们也没有想过要撤场。你们不就是想赶我们走，再租给某公司”。

杨惠丽说，“按照合同，应该在3月18日以前交租金，你们延迟交租已经超出了合同约定的30个工作日，我们在3月9日也发了催告函”。

喻旺标回应，“那是提醒我们交租的告知书，我们没有收到正式的催告函，即使有疏忽迟延了几天，也不至于解约”。杨惠丽认为，“这就是催告函，我们在你们商场电梯口、过道都有贴告知单，只不过被你们撕掉了。来送货的司机，我们也有发给他们”。

永欣泰公司另一位郑姓负责人表示，“你们延期交租，合同解除的条件就触发了”。杨惠丽表态，“该是我们的责任我们会负，这让法院去判。我们甲方斩钉截铁要解约，现在要谈的是解约后的事情”。

喻旺标不满地说，“并不是这样，我们5月3日上午已将租金汇至你们账上，此前每一期房租都有交，逾期达不到要解约那么严重，这样是要逼我走。”双方再次不欢而散。

供应商：我们运来的商品都坏了

眼睁睁看着生鲜果蔬变质变味，超市里的供应商心疼得不行。

“有再大的纠纷，也不能在民生问题搞事情啊！”忆农食品有限公司的负责人张先生说，“我当天（5月22日）正好搞活动，平常每斤20.9元的排骨，当天每斤只卖13.9元。”张先生说，为了配合促销，前天早上供应商运了2吨猪肉、牛肉进人和旺华永分店补货，吸引了很多居民采购，结果当天11点半超市就停电了。

“猪肉在夏天常温里，过了2小时就会渗出水变味，4小时就变酸了。”当天张先生运来的2吨肉品，昨天已经全部变质。“整整400斤荔枝坏了，要拿出去扔掉！”碧斯贸易有限公司业务经理蓝妙香说，当天他们搞水果促销活动，“停电后一冰柜的现切果盘，100多斤的芒果、100多斤的杨梅全坏了。”

律师说法

不具备解除合同条件

根据双方契约，商场是否能单方解除合同？断电是否符合法律规定？对此，福建泾渭明律师事务所郑加源律师进行了分析。

一、关于合同解除权

1.按照双方合同第十条的约定，只有在人和旺百货欠付租金，且华永商场“正式出函催收后，逾期单次超过30个工作日（周末除外）”的情况下，华永商场才有权单方解除合同。事实上，华永商场并没有发出书面的催收函，且应当在对方拖欠租金的情况下（3月18日以后）发出，3月9日的催缴通知并不具备催收函的法律属性。因此，其单方行使合同解除权的条件尚未满足。

2.人和旺百货于5月3日上午已将租金汇至华永商场账上，华永商场收到租金后，才于当日下午发出《合同解除通知书》，不符合合同本意。

3.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。也就是说，合同解除权是否成立，应由法院裁判。有异议的情况下，解约决定权属于法院，而不是华永商场单方面。

二、关于商场工作人员擅自断电

1.水电是生产、生活的基本保障，是基本的民生设施，任何人未经法定程序不得擅自采取断水断电的措施。法律并未规定断水断电的强制措施。在租赁合同被法院判决解除之前，华永商场有义务继续履行合同，包括继续供水供电。

2.依据《治安管理处罚法》相关规定，扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序，致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行，尚未造成严重损失的，应给予相应处罚。若造成严重损失的，将涉嫌破坏生产经营罪。

缴费通知是否就是债务催告函？对此，福建自晖律师事务所张嘉嘉律师认为，两者是不同的概念，其法律效力也不同。事实上，华永商场的缴费通知，是一张收费提示通知，它是房东在缴费日期还没有到来之前对租户的收费提醒。而“催收函”是在租户已经欠费的情况下房东发出的催告函，与缴费通知有本质差别。