海峡导报讯（记者 陈捷 实习生 罗桂英/文 陶小莫/漫画 ）一购房者与房东老赵（化名）签协议付定金后，又反悔不买了，还起诉房东要讨回30万元定金。近日，老赵为此向导报“律师来了”栏目求助，并在律师帮助下提起反诉。“因限购无法过户”能否成为退房理由？购房者付的定金该不该退……双方在法庭上展开了激烈争辩。
最终，在“律师来了”律师团成员福建自晖律师事务所主任林敏辉律师的帮助下，法院一审判决认定购房者应承担违约责任，房东可获赔30万元违约金。
事件
签购房协议后反悔，双方互起诉
引发官司的这套房产位于湖里区，面积大约76平方米。去年3月13日，购房者林女士（化名）看中了这套房产，就在厦门一家中介的居间下，与房东老赵签订了《房产买卖协议》。
双方约定，房屋成交总价为4126000元，并约定协议签订之日林女士向老赵支付定金30万元，在办理委托公证当天向老赵支付2046000元，其余尾款由林女士每月准时支付按揭款给老赵，老赵则在公证当天收到购房款后将房产交给林女士使用。
签订协议当日，林女士依约向老赵支付30万元定金。但是，在去年4月初，林女士以限购政策无法过户为由，要求终止协议。而且，林女士此后没有按约定支付2046000元的购房款。
不过此后，林女士多次与老赵沟通，希望解除合同并要求退还定金。但是，老赵不同意解除协议，也拒绝归还30万元购房定金。
为此，林女士将老赵告上了法庭，起诉请求法院判决解除双方签订的《房产买卖协议》，并让老赵返还30万元定金。
老赵被告上法庭后，在林敏辉律师的帮助下很快向法院提出反诉，请求法院判林女士支付60万元违约金给老赵，即要求她扣除已付定金后，再支付违约金30万元。
焦点
是遭遇限购，还是有意弃购？
签了《房产买卖协议》，为何又不履行呢？对此，林女士解释说，自己居住在外地，女儿是厦门户口，所以想在厦门买一套房子登记在女儿名下。不料，双方签订协议不久，厦门市出台了限购政策。而此前林女士女儿已有两套房产在名下，因而丧失购房资格，房子无法过户到其名下，导致协议无法继续履行，合同目的无法实现。所以，林女士认为，卖家应该退还定金。
不过，房东认为，林女士所说的“女儿被限购”只是借口。实际上，林女士女儿名下已有两套房产，即使没有限购政策，林女士也无法将讼争房产过户到女儿名下。而且，双方之前就约定，办理公证后可将房产过户给任意第三人，林女士可以通过父母挂靠的方式落户厦门并取得购房资格。因此，协议书不存在履行障碍，林女士单方面解除协议已经构成违约，要求林女士按约定支付60万元的违约金以及律师费。
所以，老赵也向法院提出反诉请求，反诉认为，林女士不继续履行协议是有意为之，其行为已违约，因此，要求赔偿违约金。
面对反诉，林女士答辩称，因限购政策是不可抗力，自己的行为不构成违约，无需承担违约金。
判决
买方构成违约，卖方获赔30万
经审理，法院认为，林女士提交的证据无法证明其购买房屋用于女儿居住，根据证人的证言，林女士购买房屋系投资行为，林女士在购买房屋时陈述可以将房屋过户到其他人名下。因此，限购政策并不影响林女士实现其合同目的，林女士以其购买房屋居住的合同目的无法实现为由解除合同，系违约行为，应承担相应的违约责任。
针对违约应该赔多少的问题，法院认为，违约金具有补偿性和惩罚性的双重功能，结合本案实际情况和房价波动的市场因素等，双方约定的违约金金额标准过高。所以，综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院认为，林女士应当支付30万元违约金，老赵要求违约金抵扣应返还的定金。
所以，法院判决认定双方签订的《房产买卖协议》解除，并支持老赵关于违约金抵扣定金的主张。
相关案例
买卖纠纷未理清，还隐瞒实情再卖他人
房子无法交易，房东赔了22万
卖房不成，反而赔了22万元。此前，思明区法院曾审理过这样一起购房纠纷。卖房人杜小姐状告房产中介，要求中介承担她损失的22万元。
经查，杜小姐是因首次卖房时发生纠纷，为此再另找了一位购房人，不料却因要卖的房屋已经被中介网签备案，再卖时无法交易导致违约。
据杜小姐说，因为第一位买家吴先生没有按约定付款，所以解约。前年4月10日，杜小姐通过另一家中介，找了第二位买家，双方签了合同。不料，第二位买家付定金后，发现杜小姐的房子因之前的网签备案，无法交易。
杜小姐说，中介办理网签的时间为3月11日，因此指责中介明知交易进行不了还网签，导致她第二次卖房不成还赔了22万元。因此，她起诉要求中介为此损失承担责任。
最终，思明区法院作出一审判决，驳回了原告杜小姐的诉求。法院认为，杜小姐的违约损失与中介的网签备案行为没有直接因果关系，被告中介的“网签”备案行为不存在过错。杜女士明知自己的房屋交易纠纷尚未妥善解决，明知涉案房屋已办理“网签”备案，仍故意隐瞒情况，并通过其他中介另售房屋给第二位买家，因此，原告要求被告中介赔偿损失，缺乏依据，法院不予支持。
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