卖房遭遇买方以限购无法过户为由反悔  房东获30万违约金

　　海峡导报讯（记者 陈捷 实习生 罗桂英/文 陶小莫/漫画 ）一购房者与房东老赵（化名）签协议付定金后，又反悔不买了，还起诉房东要讨回30万元定金。近日，老赵为此向导报“律师来了”栏目求助，并在律师帮助下提起反诉。“因限购无法过户”能否成为退房理由？购房者付的定金该不该退……双方在法庭上展开了激烈争辩。
　　最终，在“律师来了”律师团成员福建自晖律师事务所主任林敏辉律师的帮助下，法院一审判决认定购房者应承担违约责任，房东可获赔30万元违约金。
  

   事件
   签购房协议后反悔，双方互起诉

　　引发官司的这套房产位于湖里区，面积大约76平方米。去年3月13日，购房者林女士（化名）看中了这套房产，就在厦门一家中介的居间下，与房东老赵签订了《房产买卖协议》。
　　双方约定，房屋成交总价为4126000元，并约定协议签订之日林女士向老赵支付定金30万元，在办理委托公证当天向老赵支付2046000元，其余尾款由林女士每月准时支付按揭款给老赵，老赵则在公证当天收到购房款后将房产交给林女士使用。
　　签订协议当日，林女士依约向老赵支付30万元定金。但是，在去年4月初，林女士以限购政策无法过户为由，要求终止协议。而且，林女士此后没有按约定支付2046000元的购房款。
　　不过此后，林女士多次与老赵沟通，希望解除合同并要求退还定金。但是，老赵不同意解除协议，也拒绝归还30万元购房定金。
　　为此，林女士将老赵告上了法庭，起诉请求法院判决解除双方签订的《房产买卖协议》，并让老赵返还30万元定金。
　　老赵被告上法庭后，在林敏辉律师的帮助下很快向法院提出反诉，请求法院判林女士支付60万元违约金给老赵，即要求她扣除已付定金后，再支付违约金30万元。

   焦点
   是遭遇限购，还是有意弃购？

    判决
   买方构成违约，卖方获赔30万

　　经审理，法院认为，林女士提交的证据无法证明其购买房屋用于女儿居住，根据证人的证言，林女士购买房屋系投资行为，林女士在购买房屋时陈述可以将房屋过户到其他人名下。因此，限购政策并不影响林女士实现其合同目的，林女士以其购买房屋居住的合同目的无法实现为由解除合同，系违约行为，应承担相应的违约责任。
　　针对违约应该赔多少的问题，法院认为，违约金具有补偿性和惩罚性的双重功能，结合本案实际情况和房价波动的市场因素等，双方约定的违约金金额标准过高。所以，综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院认为，林女士应当支付30万元违约金，老赵要求违约金抵扣应返还的定金。
　　所以，法院判决认定双方签订的《房产买卖协议》解除，并支持老赵关于违约金抵扣定金的主张。

相关案例

买卖纠纷未理清，还隐瞒实情再卖他人

房子无法交易，房东赔了22万

卖房不成，反而赔了22万元。此前，思明区法院曾审理过这样一起购房纠纷。卖房人杜小姐状告房产中介，要求中介承担她损失的22万元。

经查，杜小姐是因首次卖房时发生纠纷，为此再另找了一位购房人，不料却因要卖的房屋已经被中介网签备案，再卖时无法交易导致违约。

据杜小姐说，因为第一位买家吴先生没有按约定付款，所以解约。前年4月10日，杜小姐通过另一家中介，找了第二位买家，双方签了合同。不料，第二位买家付定金后，发现杜小姐的房子因之前的网签备案，无法交易。

杜小姐说，中介办理网签的时间为3月11日，因此指责中介明知交易进行不了还网签，导致她第二次卖房不成还赔了22万元。因此，她起诉要求中介为此损失承担责任。

最终，思明区法院作出一审判决，驳回了原告杜小姐的诉求。法院认为，杜小姐的违约损失与中介的网签备案行为没有直接因果关系，被告中介的“网签”备案行为不存在过错。杜女士明知自己的房屋交易纠纷尚未妥善解决，明知涉案房屋已办理“网签”备案，仍故意隐瞒情况，并通过其他中介另售房屋给第二位买家，因此，原告要求被告中介赔偿损失，缺乏依据，法院不予支持。