集体建设用地可建租赁住房 厦成为第一批13个试点城市之一

东南网8月29日讯（海峡导报记者 余健平）昨日，国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》），为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

增加租赁住房市场供应量

《方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

“这两年由大型国企，自有品牌开发的新型租赁公寓是能解决不少市场需求，但是对庞大的租房人群来说仍然是杯水车薪，一旦村镇集体建设用地利用起来，可以说，租赁住房市场供应真正迎来了百花齐放的局面。”厦门均和评估董事长王崎说，当租赁住房市场供给量大时，也能产生连锁反应，“比如租金降低，租售同权政策完善后，越来越多人愿意租房，购房需求也降低了，加上房子的租赁回报属性低了，对稳定房价肯定能起到一定作用。”王琦认为，开放村镇集体建设用地发展租赁住房，不仅是当前国家租售并举，租售同权的配套政策，对建立长效稳定的房地产市场发展都有积极作用。

村镇农民增收 三五年可回本

促进租赁住房的政策连续出台，这一业态也迎来发展的加速期。近两年，厦门涌现出如万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等众多品牌的新型租赁公寓。

然而，对租赁住房企业来说，最大难题是“不赚钱”。事实上，长租公寓的价格并不便宜。湖滨东路魔方公寓30平方米户型，月租2800元起，万科泊寓20-30平方米的户型月租也要1500元左右，与传统公寓相比，没有价格优势，甚至更贵。但即便如此，由于房价的因素，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。万科泊寓厦门总经理吴迪曾向导报记者透露，虽然公司有资本的投入，但收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。

相比较开发商要租下物业改造成公寓或者由自持物业开发租赁公寓相比，村镇集体建设用地开发成租赁公寓的成本就低得多了。“等于不用花钱买地嘛，一平方米建安成本2000元，拿40平方米的单间月租2000元计算，三年半就能回收成本，之后的租金都是纯利润啦。”厦门岛外一村民陈先生看到《方案》出台后，他就打起了算盘，他认为这项政策可以盘活村镇存量用地，增加村镇农民收入，缓解租赁市场需求，益处多多。

建设租赁公寓 需相关部门引导

那么，村镇集体建设用地上该怎么建租赁公寓？《方案》里也给出了一些要求。

首先,要由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。其次，试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

这两条“要求”意味着，村镇里的租赁公寓不像以往的城中村住房，村民自己设计自己动工简单装修便出租，而必须经有关部门批准，规划，还要有满足生活需求的配套。“对设计、消防、节能等细节也应有规范，甚至还需要引进专业的租赁公寓管理团队入驻进行项目运营。”王崎认为，粗放地利用村镇集体建设用地建租赁房显然不符合政策需求，想把这部分存量用地发展起来补充租赁住房市场需求，想必前期还需要相关部门的规范引导，以及相关企业的联动，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。