厦门房产市场风云莫测 楼市下半年如何走？

2016年上半年的厦门楼市持续 “发烧”，特别是同安、翔安的土地拍了高价之后，房价是“一浪高过一浪”。但是到了6月末，“地王”的热度渐渐褪去，楼市热度有所回落。

从“7·15新政”实施这几天来看，厦门楼市已开始降温，一手房访客量开始下滑，置业者观望情绪比较浓厚，涨价更是乏力，而二手房更是应声降价。

在这样的阶段，下半年厦门楼市的走向将显得更加扑朔迷离。因此，本期的 “楼市大家弹”将聚焦厦门楼市下半年的走向。对于房价的走向而言，关乎许多细节和政策，经验和理论已经不够实用。下面我们来看诸位业界人士怎么说。

在灵活信贷政策下房价难下行

厦门房地产界资深业内人士 柏云飞

从这么多年的数据来看，厦门的楼市也有心电图，也有起起落落，但起落的主要是成交量，价格一直是平稳上升，这与厦门楼市的供求关系比较平衡有很大关系。厦门住宅供应量和需求量在很长一段时间保持在1誜0.9、1誜1、1誜1.1这样一个比较健康、良性的比例。所以楼市一旦有波动，尤其是政策方面的波动，成交量立马会发生变化，但经过一段调整期，最长不超过一年的时间，楼市又满血复活，进入下一轮的活跃期。

截至2016年6月29日，厦门商品住宅可售存量仅233万平方米，去化周期仅5个月。此次新政是以信贷政策调整为主，针对的是投资性需求，虽然短期内会带来楼市整体的观望情绪，但库存方面压力小，因此价格难以下行。

一手房价格呈滞涨状态

新浩瀚房产营销企划部经理 杨秀晖

2016年上半年的楼市，经历数次降息余波，表现非常抢眼，在“去库存”的刺激下，厦门也享受到政策红利。降税降费，信贷放松，春节之后爆发了一轮强攻上涨，局部同比涨幅有的都超过了40%，热度远超一线城市。下半年楼市，肯定需要一段时间调整，不会大起大落，想看到断崖式下跌更加不可能。

整体而言，厦门一手房下半年价格呈持平稳定状况，也就是所谓的滞涨。作为人口净流入一直增长的城市，供给与需求的矛盾一直突出且没有得到有效平衡。而且房地产开发商目前可售面积不多，又都是大型房地产企业，目前没有资金压力，开发商主动降价的可能性极低。再则4月份新出地王的余威尚存，因此不可能出现大幅度的让利。

下半年房价面临下降趋势

厦门市城翼文化传播总经理 方丽娟

短短几个月里，首付比率、银行利率，先下调，又上调，这样的波动，让百姓深感迷茫。

4月份以来“地王”的频现也延后了楼市调整期的到来。在下半年仍然有不确定因素（比如经济继续下行、货币政策转向、下半年“地王”仍会出现）影响的市场背景下，下半年楼市应会有宏观政策来收紧房价暴涨趋势。从市场发展趋势来看，厦门房价9月份过后应会相对平稳。

目前商品住宅市场交易量已经开始出现下滑。从政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素来看，厦门楼市预计下半年将进入调整期，房价必然面临着下降趋势。

厦门下半年楼市稳健上升

厦门大块悉达总经理 叶旭端

从2016年厦门市土地储备计划表明，马銮湾新城、环东海域、同翔高新技术产业基地、翔安南部新城、厦门新机场、厦门北站片区、软件园三期、前场物流园等周边区域将成为收储重点，从现在起至2020年又将是厦门城市大建设时期，城市价值力将大为攀升。

厦门年去化量250-300万平方米，因此增加供地，无非是让开发商补粮开货，让严重失衡的供应增加。2017年第二季度起，理论上回到存量去化周期12个月的状态，比较稳健。

总之，只要中国经济基本面不破坏，只要厦门不限购，只要M2（指既反映现实购买力又反映潜在购买力）不收缩，下半年厦门楼市还是稳中上升的，最多高位盘整，但长期价格还是向上的。

下半年再次疯涨的可能性小

大洲璟湾二十八玺大客户经理 洪瑞艳

关于“7·15”出台的贷款新政，主要还是控制投机客。当下市场可以说是不健康的，实体萧条，炒房成风，作为从业人员，这并不是我所乐见的。当下政府需要做的是如何使房地产在不“崩盘”的情况下，又要遏制房价的疯涨。

市场是接受房价上涨的，但不是疯涨，上半年的涨幅已经透支了很多，今年下半年再次疯涨的可能性很小。

房价涨了，市场的去化变少，这是必然的，因为房子总价变高了，而购房者手上的钱还是那么多，所以高房价会刷掉一些资金不够的人。但不疯涨并不代表着就会降价，厦门市场的购房主力依旧是外地客户，在源源不断流入资金的大背景下，只要政府方面不出台严厉的限购政策，房价还是会稳步上升。

价格依旧看涨、成交量将萎缩

厦门房地产中介行业协会《房产之窗》负责人 罗征宇

上半年厦门楼市之所以“高烧”不断，一是国家为了保证实体经济稳定发展，向市场注入大量流动性资金，其中很大部分流入以央企为代表的地产商们手中；二是投资客把目光转向到更加安全稳定的二线城市，如南京、合肥、武汉、杭州、厦门等城市；三是厦门近年来人口增长迅速，本地的刚性需求旺盛。

综上所述，尽管7月份厦门政府出台的“限贷”政策，寄期望对抑制房价快速上涨起到一定的作用，但是在国内货币政策宽松、人民币预期贬值、热点城市传导与“地王”效应冲击等宏观背景下，加上厦门市场供求关系长期紧张，未来厦门房市虽然有短期调整，但成交量将会出现萎缩，价格经过这个调整期后，将持平并保持良性增长。