厦探索工业用地供给模式 盘活闲置土地从粗放到集约

东南网5月17日讯（福建日报记者 陈挺 林世雄）5月，厦门艳阳高照，海沧308工业园区内（原柯达厂区），热火朝天，活力四射。

焕发新活力的老工业园区，已经迎来了一批新主人，柯达乐芮管理（上海）有限公司、瑞士斯达利研磨技术（厦门）有限公司、厦门弘信精密技术有限公司都于今年初正式入驻，算上它们，已经有12家著名跨国企业及国内知名企业在这里投产，并以此作为它们的国内或亚太生产基地。

与以往不同，这些跨国名企入厦不再是购地买楼，通过协议或招拍挂购买工业用地，继而兴建厂房，而是采用租赁现成的厂房及公用工程设备的方式，以最快的速度实现生产专用设备的安装和投产，大大缩短筹建的时间，赢得了产品进入市场的先机，降低了企业运营的成本。

供给侧改革的四大核心要素是劳动力、土地、资本、创新。以2007年回购海沧这块厂房用地为典型代表，到2年前出台工业用地节地地方细则，近年来，厦门悄然走出了一条工业用地新型集约化的道路，盘活低效、闲置用地，优化工业区布局和结构，变粗放式供给为精细化供给。

事实上，土地层面的供给侧改革已经成为国内一线城市供给侧改革的重大着眼点，深圳刚刚提出七项措施强化产业用地和空间保障，其中一大改革创新就是工业用地“以租代售”，而土地层面的厦门实践更早提出并付诸实施，对厦门这样的土地资源稀缺城市而言，有着更加强烈的现实意义，也必将在未来实践中凸显长远的战略眼光。

一个老工业园区的涅槃

腾龙换凤实现产业转型升级

站在柯达（中国）图文影像有限公司中心厂房的车间内，耳旁只有丝丝细响的机轴摩擦传送带的声音，这里安静得不像一个工厂，一张又一张高精度的印刷版材随着机器的滚动源源不断地送出。

现在，这里已经是年产4000万平方米、产值25个亿的国内顶尖印刷版材的生产基地，拥有着世界上最先进的版材生产线，十年间，产值增长了8个亿。

2007年，厦门市做出了一项现在看来影响深远的前瞻性决策，由厦门市土地开发总公司以净资产作价，从柯达公司手中回购海沧308工业园区和翁角路预留发展用地，土地面积共计54.8公顷，同时收购厂房及公用工程设备作为储备资产租赁，冲抵资金成本，保证投资收支平衡。

在收储这一存量工业用地后，同时将部分厂房及公用工程设备返租给柯达公司。这让受数码行业冲击，步入低谷的柯达公司从资产转让中获得了一笔生产流动资金，企业恢复了活力。减负后的柯达公司轻装上阵，资产重组后的锐珂医疗影像厦门工厂生产线开始投产，由此开启了新一轮的征程。

与此同时，步入“新春天”的海沧308工业园，开始着手引进新兴产业，目前园区内有包括柯达(中国)有限责任公司 、柯达（中国）图文影像有限公司、锐珂(厦门)医疗影像有限公司、诺飞高新材料（厦门）有限公司、英科新创（厦门）科技有限公司、柯尼卡美能达医疗印刷器材（上海）有限公司、瑞士斯达利研磨科技有限公司、厦门弘信精密技术有限公司、厦门吉霖高仪卫浴有限公司等12家全球知名的跨国企业及国内知名企业租赁园区的厂房，产业业态也由原来传统的感光胶卷转型升级为数码影像、医疗生物、精密仪器、精细化工等高新技术产业。

通过这样的腾笼换凤，引进符合厦门产业发展的企业，无需拆除重建，推动产业转型升级，实现政府和企业的双赢。据统计，园区入驻企业2007年至2015年度生产总值由10亿元逐年增加至42.91亿元，年度纳税额呈现快速增长，达到1.77亿元，单位面积总产值高达1.13亿元/公顷。

厦门大学经济学院教授卢盛荣在评价这一举措时认为，土地成本已经成为制约先进企业发展的一大负担，从全国的情况看，工业企业的营收没有负增长，但利润却呈现2.3%的负增长，根源就在于包括土地、劳动力、税负等方面的成本上升，而厦门的工业用地推出的新方式，一方面帮政府增加了土地储备库存，另一方面减轻了企业负担。在腾笼换凤的过程中还把产业结构的短板补上了，实现了产业升级。

利用存量工业土地再次向企业供应生产用地，实现了二次利用，这或是厦门在土地层面供给侧改革的最早实践。

从粗放供给到集约化用地

厦门探索工业用地供给模式

事实上，国内一些城市的工业用地供给，为了增加产业招商力度，经常采用土地优惠等方式吸引企业入驻，而在实际运行过程中，往往存在土地利用效率不高、未能实现当初承诺的投资强度和产能等问题，甚至有一些变相成为小产权房，粗放式供给和投放，成为另一种形式的产能过剩，制约着土地的高效集约利用。

厦门市国土资源与房产管理局相关领导介绍说，以往厦门工业用地供地方式过于单一。一方面工业用地供应均采取出让方式，且出让年限均为50年，导致退出机制难以实施。而中小企业正常成长周期为8～12年，大型企业成长周期可能更长，因产业结构调整关停并转、产业转型升级等原因，导致工业用地低效利用、闲置不用等，难以盘活利用。另一方面是招商时已确定用地规模，且均按一次性供地；一些大项目往往是一次拿地后，因市场原因后续建设跟不上，导致用地闲置，且闲置用地收回难。

厦门市土地开发总公司副总经理李志伟说，厦门土地利用方式转变的探索实践历程，可以追溯到2005年，厦门的一些老牌大中型工业企业如厦新、厦工、叉车厂、锻压厂、电化厂等，通过“退二进三”产业布局调整，老城区的工业用地通过收储，重新规划，为社会事业、服务业提供了宝贵的土地资源，土地得到二次利用，实现了城市的更新改造，而工业企业通过异地改造实现了产业升级。

2014年10月31日，《厦门市人民政府关于推进工业用地节约集约利用实施意见的通知》出台，明确规定，《厦门市工业园区布局规划》确定的各工业园区应划定不少于5％的土地用于统建通用标准厂房，统筹安排具有发展潜力的中小企业入驻，采取租赁方式或先租后让的方式提供；同时，积极引导一般工业项目通过二级市场使用存量建设用地，或租赁、购买工业园区标准厂房；积极尝试工业用地“先租后让、租让结合”的供地方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，通过达产验收后，符合合同约定条件的，再办理土地出让手续。实行新增工业用地租让弹性年期制，一般工业项目用地租让年期合计不超过20年。

而这种供地方式的转变，已经通过海沧这个项目显露出了其独特的优势和生命力。据悉，海沧308工业园区入驻企业合计租赁厂房面积约5.17万平方米，租金均按照收购时的计划，按季度按时缴交入账，租金总额完全覆盖收储该项目的资金成本。