二手房交易下月起“营改增” 征税及开票地点不变

厦门晚报讯 （记者 林润 通讯员 方静）下个月，“营改增”试点的大幕就将拉开。在财税改革的大背景下，税收政策的每一个变化，都会成为生活中的热门话题。今天起，厦门国地税局携手推出本栏目，为您答疑释惑，解读税收政策热点，助您轻松明白办税，享受改革红利。

“营改增”对个人买房影响几何？

交易一套个人销售含税售价150万元非免税住房

营业税税率:5%

应纳营业税税额=150万元×5%=7.5万元

增值税税率:5%

应纳增值税税额=150÷(1+5%)×5%=7.14万元

“营改增”后省税:7.5-7.14=0.36万元，即省税3600元

下月开始，个人转让住房就将“营改增”了。12366纳税服务热线近来接到了不少市民的咨询，下面是12366对一些热点问题的解答。

“满两年”可免征

许先生问:“营改增”后，厦门个人销售住房的增值税政策是什么？

12366解答:根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用以上规定。

购房时间确定有讲究

张女士问:“营改增”后，个人购买住房的时间如何确定？

12366解答:根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)、《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)执行，个人购买住房时间按如下确定:

首先，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

其次，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

第三，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

“营改增”后可省税

高先生问:“营改增”后，个人销售住房不符合免税条件的，增值税应如何计算？

12366解答:根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷(1+5%),应纳增值税额=销售额×征收率。比如一套售价150万元(含税、购买不足2年、合同签订价格高于存量房计税评估价)的住房，增值税应纳税额=150÷(1+5%)×5%=7.14万元。原营业税则需缴纳150万元×5%=7.5万元。计算可知，“营改增”后可省税7.5-7.14=0.36万元，即省税3600元。

直系亲属赠与可免征

徐先生问:原营业税政策下，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征营业税；“营改增”后，能否继续享受增值税优惠政策？

12366解答:根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形:离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

征税及开票还在老地方

林先生问:二手房交易“营改增”后，由哪个税务机关征收税款和开具发票？在哪里征税及开票？

12366解答:根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)文件规定，“营改增”后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

同时，个人转让住房的征税及开票地点不变。岛内在市政务中心地税房产交易窗口征税及开票；岛外各区在各区政务中心地税窗口征税及开票。