二手房交易下月起“营改增” 征税及开票地点不变

购房时间确定有讲究

张女士问:“营改增”后，个人购买住房的时间如何确定？

12366解答:根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)、《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)执行，个人购买住房时间按如下确定:

首先，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

其次，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

第三，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

“营改增”后可省税

高先生问:“营改增”后，个人销售住房不符合免税条件的，增值税应如何计算？

12366解答:根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷(1+5%),应纳增值税额=销售额×征收率。比如一套售价150万元(含税、购买不足2年、合同签订价格高于存量房计税评估价)的住房，增值税应纳税额=150÷(1+5%)×5%=7.14万元。原营业税则需缴纳150万元×5%=7.5万元。计算可知，“营改增”后可省税7.5-7.14=0.36万元，即省税3600元。