二手房"营改增"传言不靠谱 专家：税率多少待确认

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厦门晚报讯（记者 林润）5月1日起二手房交易将“营改增”。眼下时间只剩下一个多月，各种“预测”“举例”“计税公式”在网络上传播。我市税务专家说，由于具体政策和细则还未发布，这些所谓的“实例”都只是推测，有的很不准确，市民没必要因此恐慌。

【乱象1】

传言税率为11%

专家 税率多少待确认

这几天，市民王先生一家饭桌上的热门话题就是二手房“营改增”。王先生的父亲听说房地产行业“营改增”税率为11%，立马紧张起来:“营业税的税率也就5%，现在改成增值税税率高达11%，税负肯定要增加嘛！”

厦门大学财政系教师、博士熊巍多年从事税收方向的教学和科研工作，她认为，11%虽然已经确定为房地产行业的“营改增”税率，但对个人来说不是一回事。

“二手房分为企业二手房和个人的二手房，个人二手房交易是不是采用11%的税率，还不一定。”熊巍说，增值税分一般纳税人和小规模纳税人，增值税一般纳税人才适用“销项税额减去进项税额得出应缴税额”的方式，而按照已有的增值税管理规定如《增值税一般纳税人资格认定管理办法》，还有增值税的基本管理常识，个体工商户以外的其他个人(自然人)，是不能被认定为一般纳税人的，这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式、也就是简易征税方式来计缴增值税。

“我个人认为，如果采用简易征税方式，国家税务总局应该还会出台一个简易征收税率，肯定不会是11%那么高，具体多少要看政策规定。”熊巍说。

【乱象2】

税负“实例”满天飞

专家 目前各种算法都是推测

市民周女士也特别关心二手房“营改增”，她收到朋友发来的一个微信截图，其中以一套价格为100万元的房子为例，言之凿凿地说:“营改增”前，税负是10.81万元，“营改增”后只有4.09万元，税负减少了6.72万元。

市民廖女士则研究了好一会儿中介提供的长微博，其中也有很清楚的“举例说明”。具体算法是:由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。假设购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元。这时候进项税额是50/(1+11%)×11%，即约5万元；销项税额是100/(1+11%)×11%，即约10万元。两者相减，增值税额为5万元。

记者注意到，网络上关于二手房增值税计算方法五花八门，即使是同样的算法，有的税率采用11%，有的却用10%。还有的算法直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则被假定为3%。

熊巍说，直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。这主要是依据企业增值税的算法，对个人并不适用。“虽然目前大的方向确认了，但是具体的算法、政策还没有发布。种种算法猜测的成分更大。”她说，真正准确的算法还要以政策为准，建议市民不要理会各种传言。

市税务部门此前也表示，可关注国税网站、厦门国税官方微信以及本报，及时了解最新“营改增”动态和“营改增”试点相关要求。

【链接】

配套文件和操作办法

有望近期向社会发布

距离正式实施营改增已不到两个月，未来究竟如何计算增值税？据媒体报道，财政部会同国税总局正在抓紧起草全面推开“营改增”试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

国家税务总局此前也回应，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，抓紧准备“营改增”的政策文件和配套操作办法，尽快公布。

此前，我国部分行业已经试点营改增。参照先例来看，“营改增”试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。自2012年推进营改增试点以来，厦门已累计为企业直接减税27.98亿元。

房地产税收新政满月

岛内二手房交易

入库税收1.62亿

三部委《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》2月22日起实施，一个月以来，我市岛内二手房销售量呈现较大增长，减税惠民效果显著。

截至3月21日，岛内二手住宅共成交2805套，环比增加1364套，增长94.66%；其中144平米以上二手住宅成交376套，环比增长68.61%。记者从市地税局获悉，一个月来岛内二手住宅成交入库税收1.62亿元，环比增加4500万元，增长42.73%。

另据统计，岛内共有130套144平方米以上的家庭唯一住宅享受了共计585万元的契税减免；家庭二套住宅共有800套享受到了新政减免优惠，减免契税1507万元；累计为231套符合新政免税条件的住宅办理了营业税减免，合计减免营业税3430万元。(林润胡为琳洪发庆)