厦门物业管理有了“指导手册” 媒体为您详细解读

【政策问答】

谁来负责筹建业委会?

可聘请第三方专业机构协助

“实施细则”规定，街道办事处（镇人民政府）在区民政部门、区建设部门的指导下，负责辖区内组织协调业主大会和业主委员会筹备、成立、换届等工作，同时指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作等。

在未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会未按规定组织召开业主大会且拒不执行限期组织召开业主大会决定的情形下，街道办(镇政府) 负责组织召开业主大会。业主委员会无法召开会议的，街道办(镇政府) 负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会。

此外，区建设主管部门、街道办（镇政府）可通过购买服务方式，聘请第三方专业机构协助开展物业活动的监督检查，业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届，以及物业管理纠纷的调解等工作。

怎么成立业委会?

成立业主大会筹备组，召开业主大会选举

首先要建立业主大会筹备组。街道办事处在收到建设单位报告或业主请求后，应当制定组建筹备组的公告，明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等，在物业管理区域内显著位置进行公告。社区居委会应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐筹备组中的业主成员。

“实施细则”规定，首次业主大会筹备组成员为7人至11人的单数，其中业主代表不少于筹备组总人数的三分之二。筹备组成员名单确定后，街道办事处（镇人民政府）应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办（镇政府）应当进行复核。筹备组自公告之日起成立，并按相关规定组织召开首次业主大会。

“实施细则”鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域，建立业主代表制度，具体指业主可以以书面委托的形式，约定由业主代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。业主代表资格及选举办法应当在业主大会议事规则中约定。

业委会换届交接要注意什么?

业委会印章应标明届数和任期，到期不移交业主可问责

“实施细则”规定，业委会印章要标明业主委员会的届数和任期。上一届业委会保管的印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，应移交给新一届业委会并办理好交接手续；如拒不移交，新一届业委会可以请求物业所在地的公安机关协助。如因拒绝移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

业主大会或业委会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办（镇政府）予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。

物业服务合同到期后如何续聘?

届满前60日召开业主大会，决定续聘或另聘

许多业主不明白物业服务合同到期后如何续聘原物业服务企业或另聘其他物业服务企业。“实施细则”对此做了明确:物业服务合同期限届满前60日，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同届满60日前书面告知业主委员会、区建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）。

物业服务合同未到期，需要提前解除的，应当报告街道办（镇政府）和区建设主管部门，并提前30日告知全体业主。

业主装修如何管理?

业主要装修得先签协议，物业巡查时应配合

装修扰民的纠纷和投诉在市民的日常生活中并不少见，怎么解决和规范，实施细则提出了方法。

对于业主来说，业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，对装饰装修的时间、内容、垃圾的处理、噪音的控制以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定。

同时，物业服务企业可根据装饰装修管理服务协议向业主、物业使用人收取、返还装修保证金。业主、物业使用人未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

若遇到业主、物业使用人在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位、违章搭建的，由业主、物业使用人负责修复、保洁、恢复原状。业主、物业使用人不修复、保洁、恢复原状的，由物业服务企业代为执行，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主、物业使用人承担。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合。　

如何续筹专项维修资金?

业主大会决定续筹方式、金额，业主委员会组织实施

《厦门市物业管理若干规定》明确专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。

“实施细则”则进一步规定，续筹的方式、金额等具体事项由业主大会决定，并由业主委员会负责组织实施。如果尚未成立业主大会的，由街道办（镇政府）指导监督物业服务企业组织实施。未按时足额续筹的，业主委员会或物业服务企业应当以书面方式督促限期续筹；逾期仍未足额续筹的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催缴。