厦门补贴住宅增设电梯 双三分之二业主同意可申请

厦门日报讯 为完善厦门城市既有住宅的使用功能，提高宜居水平，方便居民生活，经市政府第71次常务会议研究通过，厦门市建设局、厦门市规划委员会、厦门市国土资源与房产管理局、厦门市质量技术监督局、厦门市财政局联合印发了《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》。今日，本报独家刊登文件全文，并逐一解读新规内容。

既有住宅增设电梯是完善住宅使用功能，提高宜居水平的一项惠民措施。自2009年开展既有住宅增设电梯工作以来，本着积极稳妥推进的原则，厦门出台了相关政策。截至目前，厦门已完成增设电梯220台，财政资金已补贴120部电梯，补贴金额约2700万元，惠及居民约1500户。

虽然增设电梯工作取得了一定成效和进展，但由于牵涉面较广，政策性较强，工作推进还不够快，还无法更好铺开。一些人大代表、政协委员、社会人士就如何破解这一难题积极建言献策，各有关部门对既有住宅增设电梯工作的开展情况进行了梳理、调研，学习借鉴了福州、广州等地的经验，并征求了一些法律界人士的意见。

各有关部门在反复斟酌后，以《中华人民共和国物权法》和《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》为法律根据和政策依据，对原有政策进行了调整和完善，出台了《厦门市既有住宅增设电梯指导意见》（以下简称《指导意见》）。

【八个问答 帮您看懂《指导意见》】

1、哪些住宅能增设？

本市区内四层及以上合法住宅

依照《指导意见》，增设电梯的适用范围为:1.既有住宅需在本市建成区内。2.既有住宅具有合法权属证明，且为四层及四层以上。3.增设电梯在原产权建设用地红线范围内。对于单梯为单一产权的住宅、别墅及已列入拆迁改造计划的住宅，不适用《指导意见》。

2、增设前提是什么？

“双三分之二”业主同意

《指导意见》明确，既有住宅增设电梯要经该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，还应当满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散、防盗安全等要求。

之所以调整为“双三分之二业主同意”，是贯彻执行《物权法》第七十六条“改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的精神，以及《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》中 “增设电梯应按照《物权法》第76条规定，由业主共同决定，本着业主自愿、公开透明、充分协商的原则，经该梯号三分之二以上的业主住户同意”的规定。

另一方面，规定增设电梯要满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散、防盗安全等要求，是贯彻《物权法》第七十一条“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”和第八十九条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”等有关规定。

3、实施主体是谁？

同意增设的所有业主

《指导意见》明确，增设电梯的实施主体为同意增设电梯的所有业主，也可以书面委托住宅的原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业、设计单位等作为实施主体。实施主体或受委托的单位应当承担相关法律、法规规定的工程项目建设单位所应承担的义务。

4、有哪些财政补贴？

维持原有补贴政策

《指导意见》延续原有财政补贴政策，补贴范围和标准不变，补贴时间延长，申请程序作了调整。补贴范围为商品房除外，已按照《指导意见》规定实施并竣工验收合格的电梯。补贴标准为，停靠六个楼层的一部电梯给予财政补贴22万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元人民币。

补贴时间延长为，在2010年11月18日至2017年12月31日期间已开工，并于2018年6月30日前报送申请资料的增设电梯项目。申请补贴程序调整为，电梯竣工验收合格后，实施主体根据增设电梯《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、竣工验收合格证明文件、房屋权属证明文件等材料一次性向住宅所在区建设行政主管部门申请补贴。

5、资金如何筹措？

可分摊可提公积金

《指导意见》明确，增设电梯的资金由业主根据所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资，文件还提供了分摊比例供市民参考。同时，业主可按照有关规定提取住房公积金，申请使用房屋专项维修资金；已售公房业主可按照有关规定提取房屋维修金；符合条件的还可以申请财政补贴。

6、产权面积怎么算？

梯号（幢）全体业主共有

由于变更产权面积需要提供规划、建设等多部门的综合验收资料，需要重新进行房产测绘，重新计算公摊面积等，还需要对整个项目进行变更登记等程序，操作性不强，程序较复杂，涉及全体住户。

为保证政策的延续性，《指导意见》规定，既有住宅增设电梯后新增建筑面积，由该梯号（幢）全体业主共有，不再变更各分户业主产权面积，用地面积或分摊用地面积也不做变更，新增建筑面积不征收增容地价。

7、如何管理维护？

可委托他人管理

《指导意见》明确，电梯共有人应当委托物业服务企业或者协商明确其中一个共有人管理电梯，受托人（单位）履行特种设备法律法规规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。

电梯使用单位应该向质监部门办理使用登记，做好安全使用管理工作，做好电梯的日常维护保养，在电梯安全检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构提出定期检验申请。

8、业主权益咋保护？

对利益受损业主进行补偿

为维护业主的合法权益，《指导意见》设定了公示制度，公示内容包括增设电梯方案、资金概算及费用筹集方案、电梯运行维护保养分摊方案等内容。《指导意见》特别要求增设电梯初步方案应该包括对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案，以保护其他业主的权益。

对于有异议的业主，《指导意见》明确了调解机制。业主对增设电梯有异议的，可通过自行协商解决；协商不成的，可由住宅所在的街道办事处、社区居委会组织调解；调解不成的，由规划主管部门召开听证会，提出处理意见；业主若还有异议，可依法通过民事诉讼途径解决。

【链接】

增设电梯六步骤

1、实施主体编制增设电梯初步方案。

2、将初步方案征求业主意见，并进行公示、公证、见证备案。

3、初步方案经业主充分协商后，实施主体向规划主管部门申请办理规划审批手续。

4、实施主体委托设计单位进行施工图设计，按照规定进行施工图审查。

5、办理质量监督申报和施工许可手续。

6、办理竣工验收等手续。

注意:《指导意见》特别规定，在办理规划审批手续前，实施主体应当将初步方案征求业主意见，在小区显著位置进行公示。同时，还应委托公证处进行公证，并请所在地社区居委会或业主委员会对其公示情况进行见证备案。规划主管部门也应当在其网站公示。增设电梯需按工程建设程序办理规划审批、施工图设计与审查、质量监督申报、施工许可、竣工验收等手续。

【小贴士】

“双三分之二”如何计算？

关于面积和业主人数的计算方式问题，《指导意见》明确按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条计算。具体是个什么情况，市建设局专门给出了三类不同案例，为市民答疑解惑。

情况一　 每户均属不同业主所有

某居民住宅楼一梯位要增设电梯，层数为6层，一梯2户，共计12户，每户产权面积均为70平方米，12户均属不同业主所有。

按上述计算方式，该梯位总建筑面积为840平方米，一户为一个业主人数，业主总人数为12人。要满足经该梯位房屋专有部分占该梯位建筑物总面积三分之二以上的业主同意，则需占该梯位建筑面积560平方米以上（含560平方米）的业主同意，即8个（含8个）以上业主同意；要满足该梯位占总人数三分之二以上的业主同意，则需8个（含8个）以上业主人数同意，即需8个（含8个）以上的业主同意。综上，该梯位增设电梯需8个（含8个）以上的业主同意。

情况二　 住宅中存在跃层

某居民住宅楼一梯位要增设电梯，层数为6层，一梯2户。4层及以下共计8户，每户产权面积均为70平方米，第5-6层为2户跃层，每户产权面积140平方米。该梯位10户均属不同业主所有。第5-6层的2个业主均同意增设电梯。

按上述计算方式，该梯位总建筑面积为840平方米，一户为一个业主人数，业主总人数为10人。要满足经该梯位房屋专有部分占该梯位建筑物总面积三分之二以上的业主同意，则需占该梯位建筑面积560平方米以上（含560平方米）的业主同意，即除第5-6层2个业主同意之外，还需4个（含4个）以上业主同意；要满足该梯位占总人数三分之二以上的业主同意，则需7个（含7个）以上业主人数同意，即除第5-6层2个业主同意之外，还需5个（含5个）以上业主同意。综上，除第5-6层2个业主同意之外，该梯位还需5个（含5个）以上业主同意方可增设电梯。

情况三　 同层两户为同一业主所有

某居民住宅楼一梯位要增设电梯，层数为6层，一梯2户，共计12户，每户产权面积均为70平方米。第1层两户为同一业主所有，第2层两户为另一个业主所有，其余8户均属不同业主所有。第1层、第2层的2个业主均不同意增设电梯。

按上述计算方式，该梯位总建筑面积为840平方米，因同一买受人拥有一个以上专有部分的按一个业主人数计算，业主总人数为10人。要满足经该梯位房屋专有部分占该梯位建筑物总面积三分之二以上的业主同意，则需占该梯位建筑面积560平方米以上（含560平方米）的业主同意，因第1-2层2个业主不同意，需其余8个业主全部同意；要满足该梯位占总人数三分之二以上的业主同意，则需7个（含7个）以上业主人数同意。综上，因第1-2层2个业主不同意增设电梯，该梯位需3-6层的8个业主全部同意方可增设电梯。