委员：地下停车场属公共区域 要特殊监管强制装监控

■有些地下车库里垃圾成堆。

厦门晚报讯（记者 彭菲）上周本报披露了厦门多个居民小区、商业广场地下停车场的管理漏洞，这一问题也得到了市政协委员、厦门大学法学院教授蒋月的关注。她告诉记者:“之前对这块关注太少了，晚报能够报道这个问题是件大好事。”

【管理】

只有拦车闸远远不够

早在今年年初，蒋月就提交了一份提案，名为《关于强制所有地下停车场安装监控探头实行实时监管的建议》。她还实地做了一些调查。蒋月说:“我到多个地下停车库，发现有的根本没有安装监控探头，灯光昏暗。下到负一层、负二层，真是觉得阴森森的。而且从地下车库上楼要找电梯口，有的标识不清，让人绕得迷了路。即使出了事大声呼救，也不一定有人听见。”对于晚报报道中提到的这些问题，蒋月都感同身受。

蒋月说，目前地下停车场基本都设置了车辆进出的拦车闸，但这样的管理是远远不够的，“只能控制车辆进出，人的出入基本是无障碍的，这就存在很多安全隐患”。

记者从厦门法院审理的案件中了解到，地下车库是盗窃案件的多发地之一，抢劫、绑架等案件也发生过。蒋月说:“地下停车场也有发生灾害的可能，比如下大雨车子泡水了等。安装监控实时监管，及时发现问题，是一种基本手段。”

【责任】

售出也还是公共场所

记者查阅了《厦门经济特区机动车停车场管理条例》和国家颁布的行业标准《汽车库建设设计规范》等相关材料，未发现对地下停车库安装监控、实时监管等安全问题的规定。蒋月分析，目前忽视地下停车场的管理，部分原因是很多住宅区或者商住结合区域的地下停车位已经卖给业主了，交由物业公司管理，因此更多的责任放在业主和物业头上。

蒋月说，买车位的业主是停车位的产权所有人，但停车位终究不像房子那样，说到底还是公共区域，应当纳入公共政策来管理，该怎么管理也不是开发商和物业公司说了算。公共政策对这样的特殊地带要监管，比如监控装多少，怎么避免盲区，配备多少人力等。她建议通过法律法规、设计标准，对安装监控探头及人员配备实行强制性要求。

【投入】

财政、个人多方共投

蒋月说，要加强地下停车库的管理，需要硬件和软件上的投入，成本也是一个问题。“我发现即使是小区内的地下停车库，对于这笔钱该谁出大家也是意见不一。”蒋月说，“加装保全、呼救等方面的设备，车位的所有人、使用人作为受益者承担一部分费用是可以理解的，但是从公共区域管理的角度来说，也希望公共财政能够给予一些支持。”

【说法】

许多业主不乐意投钱 车库改造经费缺乏

“不是我们不想做好，很多地下车库先天条件不足，我们即使想修补，也会受到业主的反对。”厦禾路上一家小区的物业主任刘胜（化名）说。

刘胜说，2000年以前的很多楼盘面积都不大，地下车库也只能往深度要空间，通道窄又陡，再加上维修保养等不到位，地下车库很容易老旧。“最主要的原因是，车库设施的保养维修等工作，受制于物业费的收取，业主们不交钱，想保养维护都没办法。而且地下车库属于配套设施，不会有太多的盈利空间，使用人又只是车主，物业一般很少在这块投入精力。”刘胜说，尤其在一些车位已售空的地下车库里，这样的现象更明显。

刘胜举例说，比如车位都售空的地下车库，物业只收取每个车位的管理费，以一个车位60元算，100个车位每月也只有6000元。车库至少需要两个保安，他们的工资再加上监控设备的投入等，这笔钱就所剩无几。“要想再加一个专职的清洁员，基本上是不可能的。”

不过，在商住一体的小区，地下车库因为收取外来车辆的停车费，相对会好一点，但盈利也不会太多。“最主要的是，即使你投入成本，这些工作也不见得很显成效，还会被业主们说钱花不到点子上。”刘胜说，他们曾经就想在地下车库多安装几路监控，但业委会负责人说，这些工作小区业主们看不到，还不如把钱用在修缮小区绿化上。

刘胜说，尤其是一些无车或者没有地下车位的业主们，会质疑物业的做法，因为他们不使用地下车库，但小区的公维金却投入车库。刘胜认为，其实地下车库能通到楼上住宅楼，事关小区的安全，但业主们都没有注意到这一点。

记者了解到，目前大多数物业对车位收取管理费的同时，还对每个车位收取公维金，基本上都是5元/位。这笔钱被用作车库维护保养的专项基金，避免被非车库使用业主们质疑。“这些钱也都是用在监控建设、标识安装方面。”刘胜说，“有业主说通道窄又陡，要加装减速带和灯光指引标识等，但仅凭这些钱，是杯水车薪。”（记者 朱俊博 见习记者 薛威）

【回应】

地下停车场脏乱差 物业应尽管理责任

今天上午，市物业管理协会办公室童主任接受记者采访时说，地下停车场属公共部分，里面还有设备和通道，一般来说，物业应该按照服务合同约定的内容管理这块区域。

“不仅要管好地上的，还要管好地下的。”童主任说，地下停车场管得好不好，跟物业管理水平直接相关。物业管理不到位，就容易出现脏乱差等问题。

童主任说，当然，从建设角度来说，地下车库的情况也不一样。有的楼盘地下停车场做得漂漂亮亮的，也有开发商不重视地下停车场，简单做一下，品质不高。

地下停车场最易出现的问题就是装修垃圾乱堆放。有的小区尽管物业在地面划定装修垃圾堆放区，但是业主不按照规定堆放，乱倒在地下停车场；有的小区则是直接在地下停车场划定装修垃圾堆放区，因为地下人家看不到。童主任认为，不管是哪种情况，物业都有尽到监管的责任，规范堆放，及时清掉。（记者 王绍亮）

【案例】

宝马后视镜被盗 物业担35%责任

2011年9月6日，陆先生停在地下停车库的宝马车，两个后视镜被盗。盗窃犯承认其随同小区业主一起进入小区，保安并没有盘查，之后他乘坐电梯进入地下停车场作案，门是开着的，也没有保安巡查。陆先生起诉物业公司，要求赔偿维修费用约1.9万元。法院审理认为，物业对地下车库的管理存在疏漏，应承担相应的违约责任。然而盗窃行为具有一定隐蔽性，即使物业管理毫无瑕疵也不能完全避免。最后判定物业公司赔偿原告经济损失的35%，即6782元。

业主从采光井坠落受伤

开发商物业赔了13.6万

2011年2月6日，45岁的王先生在自家阳台上浇花，踩到了地下车库采光井上的玻璃，坠落至车库，造成多处骨折，先后两次住院治疗腰椎。事发时，采光井高出阳台地面约10厘米，仅用平面玻璃覆盖，没有封边，也没有其他安全防护措施。

法院认为，采光井虽然在王先生的房屋内，但并不属于王先生的产权范围，也不是为了王先生的专属车库设置的，应视为小区的公共区域，物业负有相应的管理职责。而开发商对出售的房产及配套设施负有质量瑕疵担保责任，法院判决开发商和物业公司连带承担80%的责任，赔偿王先生13.6万元。王先生也存在疏忽大意的过失，自担20%的责任。

【律师说法】

地下停车场“出事”谁担责

关键看管理方是否有错

地下停车场出现财产丢失、车子被刮擦或者人身伤害时，责任该由谁承担呢？福建厦宇律师事务所律师林时坤说，目前这方面的规定还不明确，要分不同情形来看。第一种情况是业主和停车场的管理方签了合同的，就要看管理方是否履行了合同所规定的义务，以此来判断管理方有没有违约。第二种情形是没有签合同，但是管理方一般都会有一套管理办法或工作制度，结合其制度来判断是否过错。第三种情形是个别停车场在停车票上写明收取的仅是出租车位的费用，不对财产负管理的义务。据了解，外地曾有这样的判例，停车人索赔没有得到法院支持。

林律师说，总的来说，就是要看管理停车场的一方有没有过错及损害后果的原因和大小，来决定承担责任的比例。但是像盗窃这样的事件具有不确定性，业主很可能也要承担一定损失。（记者 彭菲）